Die ersten Schritte beim Hausbau – So sind wir vorgegangen

Wir haben uns bei unserem Hausbau durch den Dschungel an Informationen gekämpft, was nicht immer leicht oder verständlich war. Gerade zu Beginn, wenn man das erste Mal bauen möchte, weiß man nicht so reicht, wo man anfangen soll.

In diesem Beitrag verraten wir dir, wie wir vorgegangen sind.

Sichere finanzielle Situationen notwendig

Zunächst sollte natürliche die finanzielle Situation sicher sein, aber das setzen wir einfach einmal vorraus. Es sollte genug Einkommen vorhanden sein, um bei der Bank einen Kredit zu beantragen und auch zu erhalten. Das kann im Zweifel auch vorab abgesteckt werden. Wir haben ziemlich früh einen Termin bei der Bank gemacht und die groben Eckdaten geklärt: Wieviel Haus und Rate kann ich mir leisten?

Eine Kennzahl, die bei der Überlegung zur Hausgröße zumindest grob helfen kann: Je nach Ausstattung und Standard kann man pro m² Haus 1.000,- bis 1.500,- Euro kalkulieren. Dazu kommen alle Baunebenkosten, die Grundstückskosten und Außenanlagen. Es ist ein Durchschnittswert der NUR für das Haus als solches gerechnet wird.

Da wir aber davon ausgehen, dass Ihr das logischerweise schon abgeklärt habt, nun erst einmal der aus meiner Sicht sinnigste Schritt zuerst.

Gespräche mit verschiedenen Bauträger

Da diese Gespräche notwendig sind um Erfahrungen, Ideen und auch Fragen zu sammeln (irgendwo muss man ja anfangen) und dazu absolut unverbindlich sind, macht es zum Einstieg Sinn, Gespräche mit mehreren Bauträgern zu führen.

Von Gespräch zu Gespräch ergeben sich eigene Fragen und man versteht deutlich mehr. Dazu werden Aspekte, die jemand anderes eventuell verschwiegen oder als nicht notwendig erachtet hat, zum Thema. Deshalb solltest Du erst mal forschen, welche Bauträger es gibt.

Wir haben uns am Ende für einen ziemlich lokalen Anbieter entschieden. Das hatte verschiedenen Gründe: Transparente Preise, angenehmer Vertriebler, regionales Unternehmen, ganz gute Bewertungen, positive Bautagebücher (zumindest größtenteils) und ein fairer Endpreis. Dazu hatten wir uns ein Musterhaus angesehen, dass uns schon im Rohbau sehr gefiel. Außerdem war auch das Verblendmauerwerk inklusive, was uns sehr wichtig war.

Die Grundstücksuche

Die Grundstücksuche sollte parallel zu den Gesprächen laufen. Manchmal können auch Bauträger Grundstücke vermitteln und arbeiten hierfür mit Maklern zusammen. Nicht so oft ist dies allerdings in sehr beliebten Gegenden wie in Hamburg (oder anderen Größstädten) der Fall. Also Augen und Ohren offen halten. Hier findest Du weitere Tipps zur Grundstückssuche.

Wichtig beim Grundstück sind das Bodengutachten und der Bebauungsplan. Und Beides kostet Zeit. Das Bodengutachten muss erstellt und ausgewertet werden, der Bebauungsplan ist für die eigene Hausplanung elementar wichtig. Und oft steht diesen Punkten der Faktor Zeit auch wieder entgegen. Denn es gibt ggf. noch andere Interessenten, die schon zwei Schritte weiter sind (oder vielleicht sogar auf ein Bodengutachten verzichten und blind kaufen) und der Makler freut sich über einen schnellen Abschluss. Also fängt spätestens jetzt die Katze an “sich in den Schwanz zu beißen”, zum ersten und nicht letzten Mal.

Wenn das Grundstück und ein Bauträger für euch ernsthaft in Betracht kommen, macht es Sinn, bereits parallel die Gespräche mit der Bank aufzunehmen. So können benötigte Unterlagen zusammengesucht und bei positiver Grundstücksentscheidung schneller der Kredit beantragt werden.

Das Bodengutachten

Für uns gehört das Gutachten auf jeden Fall zu den ersten Schritten beim Hausbau! Wenn möglich, investiert bereits vor dem Kauf vom Grundstück in ein Bodengutachten. Denn die Beschaffenheit des Bodens kann die Hausbaukosten noch ordentlich in die Höhe treiben.

Fragen die vor dem Hausbau geklärt sein müssen:

• Kann Regenwasser versickern oder muss der Regenwasseranschluss an das Netz der Gemeinde angebunden werden? Letzteres kostet natürlich mehr. Sowohl in der Anschaffung, als auch in den monatlichen Kosten.
• Ist der aktuelle Boden ausreichend tragfähig oder muss dieser ausgetauscht werden? Wenn ja, wieviel Boden muss für die Bodenplatte getauscht werden? In den Hausbauverträgen ist oft ein Austausch vom Boden inklusive, allerdings nur bis zu einer gewissen Menge und Tiefe (bei uns waren das 30 cm).
• Je nach Bodensubstanz steigen die Kosten für die Statik.
• Im schlimmsten Fall enthält der Boden böse Überraschungen und muss komplett getauscht werden
• Muss gepfählt werden? Das ist besonders relevant bei Planung eines Kellers, genauso wie die Frage nach einer möglichen Grundwasserabsenkung.

Das Bodengutachten kann somit im Vorfeld finanziellen Schaden abwenden. Denn wenn der Bodenaustausch oder die Grundwasserabsenkung im Vorfeld nicht bedacht wurden, fehlen schnell etliche Tausend Euro in der Baufinanzierung.

Entscheidest Du dich nach dem Gutachten, das Grundstück nicht zu erwerben, waren die Kosten (etwa 500,- bis 800,- Euro) für das Bodengutachten zwar “umsonst”, aber es kann eine der besten Investitionen deines Lebens gewesen sein, wenn sie dich vor einer aufwendigen und kostenintensiven Nachfinanzierung oder gar einem finanziellen Disaster bewahrt.

Der Bebauungsplan

Nicht ganz unwichtig ist der Bebauungsplan, denn der gibt vieles vor und schränkt auch ein. So gibt es immer ein Baufenster, welches nicht überschritten werden darf, so dass die maximale Größe und Position des Hauses vorgeben sind. Man kann mit dem Bauantrag immer Sondergenehmigungen beantragen und versuchen, vom Bebauungsplan abzuweichen. Die Abweichungen sollten natürlich nicht allzu groß sein, auch eine gute Begründung kann durchaus helfen.

Wenn das Haus also beispielsweise 30cm größer ist als das Baufenster, wird es vermutlich eine Sondergenehmigung bekommen, bei 1,50m wohl nicht mehr. Wenn man beispielsweise bei der Grundrisserstellung merkt, dass man zu groß wird, kann man dies im Vorfeld schon mal beim Bauamt anfragen. Dort werdet Ihr zwar keine verbindliche Aussage bekommen, aber eine Tendenz wird man euch sagen.

Auch die Höhe der Geschosse und ggf. sogar Farbe der Dachziegel und des Hauses können im Bebauungsplan festgelegt sein. Ein Einfamlienhaus mit Dachschrägen wird im Regelfall mit 1,5 Geschossen angegeben. So kann der Bebauungsplan euch also vorschreiben, ob Ihr beispielsweise eine Stadtvilla mit 2 Geschossen oder ein klassisches 1,5 geschossiges Einfamilienhaus bauen dürft. Auch wie das Haus gebaut wird – also längs oder quer – sind damit oft bereits festgelegt.

Das Bankgespräch

Das Bankgespräch hat nun idealerweise schon stattgefunden, um die Finanzierungsmöglichkeiten und auch die Höhe des Kredits zu besprechen. Wieviel Abtrag kann man sich leisten, um trotzdem glücklich zu sein, in den Urlaub fahren oder sich ein neues Auto finanzieren zu können.

Aus unserer Erfahrung heraus (drei Gespräche mit unterschiedlichen Finanzierern), sollte man sich über die Höhe der Rate und der prozentualen Tilgung, sowie über die Zinsbindung Gedanken machen. Eine Beraterin war sehr spannend, die hätte uns alles mit mit 1% Tilgung finanziert. Mit Glück wären wir dann in 40 Jahren und einer stattlichen Restschuld durchgewesen. Der Damen haben wir dann ein paar Sätze erzählt und “dankend” abgelehnt. Aber wir sind sicher, dass einige bei Ihr unterschreiben würden, nur um den Traum vom Eigenheim erfüllt zu bekommen.

Gebt euch niemals nach dem ersten Termin zufrieden, sondern führt mehrere Gespräche und lasst euch mehrere Konzepte aufzeigen. Als Faustregel lässt sich – vor allem beim aktuellen Zinsniveau – festhalten: Wenn Ihr 2% Tilgung nicht schafft, solltet Ihr euch lieber nicht mit Eigentum beschäftigen.

Notarielle Bestätigung

Der Termin beim Notar ist sowas wie der Startschuss. Denn nun seid ihr Besitzer des Grundstücks und könnt den Bauantrag stellen. Platzt der Kauf doch noch, solltet ihr bereits vor Unterschrift eine Rücktrittsklausel im Hausbauvertrag festhalten.

Wir haben festgestellt, dass es in den Hausbauverträgen bereits häufig vorhanden ist. So stand bei uns sinngemäß: “Sollte kein passendes Grundstück gefunden werden, dürft Ihr kostenfrei vom Hausbauvertrag zurücktreten.”

Jetzt kann man natürlich streiten, was als “passend” angesehen wird, aber das ist dann ja Verhandlungssache. Erfahrungsgemäß sind die Vertriebsmitarbeiter zu Zugeständnissen bereit, damit sie eure Unterschrift bekommen.

Grundrisse

Jeder sollte eine ungefähre Vorstellung haben, wie sein Haus von Innen aussehen soll, wie viele Zimmer man benötigt und was einem besonders wichtig ist. Es hilft, sich vorher andere Grundrisse anzusehen und seine vorab zu zeichnen. Wir haben dazu ein simples Zeichenprogramm verwendet. Das vereinfachst die Vorstellungskraft und auch die Umsetzung mit dem Bauzeichner im Bauanlaufgespräch währen der Bemusterung.

Beispielhafte Fragen, die man sich dabei stellen kann:

• Soll es eine gemauerte Dusche werden?
• Magst Du gerne eine Eckbadewanne?
• Soll der Flur eine Galerie erhalten?
• Welches Zimmer an welcher Stelle?
• Von wo kommt die Sonne?

Wir haben uns im Vorfeld immer auf alle Gespräche vorbereitet und es zu keinem Zeitpunkt bereut. Denn wenn die Planung erst im Gespräch mit dem Bauträger entsteht, dauert dies zum einen extrem lange, zum anderen wird garantiert irgendwas vergessen, woran man nicht denkt. Denn: So ein Bemusterungstermin dauert schnell 4-8 Stunden, irgendwann ist man einfach nur noch kaputt und müde.

Hier findest Du Tipps, wie wir bei der Erstellung der Grundrisse vorgegangen sind.

Bemusterung

Die Bemusterung findet in der Regel beim Bauträger vor Ort statt. Plant einen ganzen Tag dafür ein und nehmt Urlaub, damit Ihr nicht unter Zeitnot geratet. Denn wie erwähnt: Es wird ein sehr anstrengender Tag!

Möchte man bestimmte Dinge im Haus lieber nicht vom Bauträger durchführen lassen, ist nun der Zeitpunkt gekommen, wo dies angesprochen und aus dem Angebot herausgenommen wird. Dies kann z.b. die Treppe oder die Eingangstür sein, um die ihr euch in Eigenregie kümmert. Hier kann – wie wir nun im Nachgang wissen – viel Geld eingespart werden. An diesem Tag werden alle möglichen Dinge am Haus bemustert und festgelegt, es stehen viele Entscheidungen an:

• Welcher Klinkerstein? (falls verklinkert wird)
• Welche Fugenfarbe?
• Welche Dachziegel?
• Welcher Dachüberstand? (Holz oder Kunststoff und welche Farbe)
• Farbe und Größe der Fenster und Türen
• Farbe der Fliesen (falls angeboten)
• Welche Innentüren? (sogar welche Griffe)
• Welche Außentüren?
• Farbe der Treppe? (solltet Ihr idealerweise erst beim Treppenbauer festlegen)
• Welche Steckdosen und Lichtschalter?
• Welche Badewanne?
• Welche Armaturen?

Weiterhin werden im Gespräch mit dem Bauzeichner die Grundrisse angefertigt, so war es zumindest bei uns. Im Anschluss daran wird dieser Grundriss dann vom Bauzeichner aufbereitet und euch zur Verfügung gestellt. Man kann dann natürlich noch Änderungen vornehmen, aber groß Dinge wie Zimmer hin- und herschieben solltet Ihr nicht mehr machen. Denn dann könnt Ihr eigentlich von vorne anfangen und den gesamten Grundriss neu erstellen. Also, wichtiger Appell: Spielt im Vorfeld rum und erstellt euch mehrere Grundrisse, damit Ihr vorbereitet seid.

Wir hatten übrigens eine großartige Bauzeichnerin, die auch den ein oder anderen Einwand lieferte, Fehler ließen sich so vermeiden. Alle diese erstellten Unterlagen sind später notwendig für das Einreichen des Bauantrags.

Bauantrag

Der Bauträger erstellt alle relevanten Dokumente für den Bauantrag (zumindest war es bei uns so) und Ihr müsst nur noch unterschreiben und die Dokumente beim Bauamt einreichen. “Nur noch unterschreiben” ist aber schon eine kleine Aufgabe, der Bauantrag umfasst geschätzt 100 Seiten und auf jeder zweiten Seite muss man unterschreiben. Und das auf insgesamt 3 Exemplaren, irgendwann wird die Unterschrift unleserlich und es tut fast schon weh 😉

Je nach Verfahren dauert die Bearbeitung vom Bauantrag seine Zeit. Bei uns ging es schneller als erwartet und lief glatt durch, nach etwa vier Wochen hatten wir unsere Baugenehmigung. Das war der erste Moment des Aufatmens nach einer langen und anstrengenden Planungsphase. Nach dem genehmigten Bauantrag wird dann der Bauzeitenplan erstellt und der Hausbau kann endlich offiziell starten.

Wie wir heute wissen: Der Stress beginnt leider erst danach so richtig. Aber fünf Jahre nach dem Hausbau können wir sagen, dass man dies auch genau so schnell wieder vergisst, wenn erst mal alles fertig ist.

Wir wünschen euch viel Erfolg bei eurem Bau!

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