Finanzen

Baufinanzierung – der kompakte Ratgeber für Anfänger

Baufinanzierung - Kompakter Ratgeber von A bis Z für Anfänger

Du hast einfach Lust auf was Eigenes oder planst Familienzuwachs, der im Grünen aufwachsen soll? Unabhängig davon, weshalb Du dich für das Thema interessierst: Eine Baufinanzierung ist kein Hexenwerk. Es wirkt nur so, wenn man sich das erste Mal damit beschäftigt und einfach noch keine Erfahrungendamit hat. So oft baut oder kauft man schließlich ja kein Haus.

Dieser kompakte Anfänger-Ratgeber soll dir nichts verkaufen, sondern Dich von A wie Anschlussfinanzierung bis Z wie Zinsen umfangreichen informieren. Am Ende findest Du auch noch Beispielrechnungen, wie eine Baufinanzierung aussehen kann.

Bevor wir starten, möchte ich dir noch unseren kostenfreien Baukostenrechner für Excel empfehlen, mit dem Du die Gesamtkosten von deinem Hausbau kalkulieren kannst. So und nun rein ins Thema.

Das Eigenkapital

Bevor Du dich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machst, steht natürlich die Antwort auf die Frage „Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ im Raum. Beginnen wir im nächsten Abschnitt doch gleich einmal mit dem Kassensturz.

Das Eigenkapital entscheidet über zwei wesentliche Faktoren:

  • Die Höhe der monatlichen Belastung
  • Die Höhe des Kredites, den eine Bank üblicherweise vergibt.

Zunächst einmal gilt es, festzustellen, über wie viel eigenes Geld Du verfügst. Ein Blick auf das Tagesgeldkonto oder in den Depotauszug gibt dir recht schnell die Antwort. Allerdings solltest Du berücksichtigen, dass Du nicht deine gesamten Mittel in die Finanzierung einfließen lässt, ein wenig Reserve im Hintergrund gibt Sicherheit.

Das Eigenkapital umfasst aber noch weitere Positionen. Zum einen zählen für die Bank auch Familienkredite dazu. Wenn Dir deine Oma Geld leiht, ob mit Vertrag oder ohne, hat dieses Geld Eigenkapitalcharakter. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob Du das Geld zurückzahlen musst oder nicht.

Zu den Eigenmitteln zählen auch Arbeitgeberdarlehen. Vielleicht unterstützt dein Chef dein Vorhaben und leiht dir Geld für den Immobilienerwerb? Hier ist allerdings ein Vertrag notwendig, der alle Kriterien des Kredites genau formuliert. Andernfalls wird das Darlehen als Gehaltssonderzahlung eingestuft und wird sozialabgaben- und lohnsteuerpflichtig. Ein Steuerberater ist hier der richtige Ansprechpartner für dich, wenn es die Option des Arbeitgeberdarlehens bei dir gibt.

Bei Neubauten oder Sanierungsmaßnahmen spielt auch die Eigenleistung – auch gerne „Muskelhypothek“ genannt – beim Eigenkapital mit hinein. Die Banken erkennen die Eigenleistung zwar nicht mehr zu 100 Prozent an, aber 50 Prozent sind durchaus üblich. Aber was bedeutet das?

Für das, was Du selber machen kannst, benötigst Du keine Handwerker. Dafür erkennt die Bank 50 Prozent des eingesparten Stundenlohns als Eigenkapital an. Allerdings schauen die Kreditinstitute, ob die in Ansatz gebrachte Eigenleistung in Bezug auf die Kenntnisse und Fertigkeiten realistisch ist. Wände streichen können sicherlich mehr Menschen, als Fliesen legen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Die klassische Faustformel für die Ermittlung des Eigenkapitals lautet 20 Prozent der Erwerbskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Was zu den Erwerbsnebenkosten fällt und worauf Du dabei achten musst, liest Du im nächsten Abschnitt.

Je mehr Eigenkapital Du einbringen kannst, umso niedriger fällt die monatliche Belastung aus. Eine möglicherweise notwendige Nachfinanzierung ist bei einem niedrigen Fremdkapitalanteil leichter möglich, als wenn die Grenzen ausgereizt sind.

Gerade wenn Du neu bauen willst, solltest Du ausreichende Reserven, auch bei der Darlehenshöhe behalten. Neubauten, die zwei Jahre ohne Außenputz oder angelegten Garten da stehen, sind Beleg dafür, dass dem Bauherrn am Ende das Geld ausgegangen ist. Auch unser Garten hat erst nach über einem halben Jahr Gestalt angenommen und die gewünschte Holzterrasse musste aus Kostengründen verschoben werden.

Die 100-Prozentfinanzierung

Vor einigen Jahren noch für Selbstnutzer verpönt, bieten immer mehr Institute auch eine Vollfinanzierung an. Als Darlehensnehmer trägst Du nur die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital. Es ist allerdings fraglich, ob eine 100-Prozentfinanzierung als durchgängig solide bezeichnet werden kann.

In der Regel fallen für eine eigene Immobilie höhere Kosten an, als für eine Mietwohnung. Dies gilt besonders für ein Haus. War der finanzielle Spielraum schon zu Zeiten als Mieter zu eng, um Eigenkapital zu bilden, dürfte er bei der eigenen Immobilie nicht größer werden.  Die kleinste Notwendigkeit einer Sanierung oder Renovierung kann für den Eigentümer zum finanziellen Desaster werden. Wie hoch die reinen Erwerbsnebenkosten ausfallen, erläutern wir im folgenden Absatz.

Die Erwerbsnebenkosten

Wer eine Immobilie erwirbt oder ein Grundstück für den Neubau kauft, kommt an mehreren Zahlungen nicht vorbei. Dabei fallen diese Zahlungen nicht einheitlich aus, sondern variieren von Bundesland zu Bundesland. Lediglich die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind mit ca 1,5 Prozent des protokollierten Kaufpreises identisch.

Die Grunderwerbsteuer

Das Grundbuchamt wird in Bezug auf den Eigentumsübertrag allerdings erst tätig, wenn Du die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegst. Diese stellt das Finanzamt nach Eingang deiner Überweisung für die Grunderwerbsteuer aus. Die folgende Karte zeigt dir, welches Bundesland wie viel Grunderwerbsteuer berechnet:

Infografik Grunderwerbsteuer in Deutschland - So viel Grunderwerbsteuer zahlst Du in Deutschland

Ein erster Blick zeigt bereits, dass es durchaus sinnvoll sein kann, zehn Kilometer weiter als geplant, in einem anderen Bundesland, nach einer Immobilie zu suchen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro spart dies in Sachsen gegenüber Thüringen immerhin 12.000 Euro ein.

Die Grunderwerbsteuer lässt sich auch senken, in dem fest eingebautes Zubehör bei einer Bestandsimmobilie aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die Einbauküche für 12.000 Euro oder der handgefertigte Einbauschrank für 8.000 Euro mindern den steuerpflichtigen Kaufpreis.

Die Maklercourtage

Kommt der Kaufvertrag durch Mitwirkung eines Maklers zustande, fällt eine Courtage an. Wie hoch diese ausfällt, hängt auch von deinem Verhandlungsgeschick ab. Der Gesetzgeber hat allerdings Obergrenzen festgelegt:

BUNDESLAND MAKLERPROVISION
ANTEIL VERKÄUFER ANTEIL KÄUFER
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0% 7,14%
Bremen 5,95% 0% 5,95%
Hamburg 6,25% 0% 6,25%
Hessen 5,95% 0% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen
(in einzelnen Regionen)
7,14 %
4,76-5,95 %
3,57 %
0 %
3,57 %
4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

Auch wenn die Teilung der Courtage schön klingt, kannst Du davon ausgehen, dass der Anteil des Verkäufers im Kaufpreis enthalten ist.

Du kannst jetzt ungefähr ermitteln, mit welchen Nebenkosten Du rechnen musst. Kommen wir an dieser Stelle noch einmal zum Eigenkapital zurück und ermitteln für einen Kaufpreis von 300.000 Euro, welche Nebenkosten anfallen und wie viel eigenes Geld Du mitbringen solltest:

Kaufpreis / Bundesland Hessen 300.000 Euro
Grunderwerbsteuer 6% 18.000 Euro
Maklercourtage
5,95 Prozent
17.850 Euro
Notar / Gericht 4.500 Euro
Erwerbsnebenkosten gesamt: 40.350 Euro

Für die „solide Finanzierung“ rechnen wir jetzt noch die klassischen 20 Prozent Eigenkapitalqoute auf den Kaufpreis dazu, in diesem Beispiel also 60.000 Euro. Mit einer Eigenkapitalausstattung von 100.350 Euro kannst Du nun von einer soliden Finanzierung ausgehen.

Kaufpreis vs. Beleihungswert

Die 20 Prozent Eigenmittel stellen für die Bank einen Sicherheitsabschlag dar. Üblicherweise beträgt die Obergrenze einer Finanzierung 80 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Der Beleihungswert berücksichtigt keinerlei Marktschwankungen. Er orientiert sich am rein objektiven Gestehungswert der Immobilie unter Berücksichtigung der Lage.

Der Kaufpreis oder Verkehrswert hingegen kann je nach Marktlage schwanken. Immobilienpreise steigen, Immobilienpreise fallen (wobei sie aktuell ja eher überall steigen…). Der Beleihungswert dagegen bleibt identisch.

Nun weißt Du schon einmal, wie viel Eigenmittel Du benötigst, was alles zum Eigenkapital zählt und welcher Kaufpreis damit für dich realistisch wird. Im nächsten Abschnitt liest du, wie Du die Differenz, das Fremdkapital, finanzieren kannst.

Die unterschiedlichen Finanzierungsformen

Bei der Finanzierung hast Du nicht nur die Wahl zwischen Bankdarlehen und Bauspardarlehen. Dir stehen auch bei einer Bank unterschiedliche Varianten zur Verfügung.

Das Annuitätendarlehen

Das am weitesten verbreitete Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Der Name rührt von der Annuität her, der gleichbleibenden monatlichen Rate. Diese setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen. Mit jeder Tilgungsverrechnung sinkt zwangsläufig der Anteil der Zinsen auf die Restschuld und der Tilgungsanteil innerhalb der festen Rate steigt.

Das endfällige Darlehen

Endfällige Darlehen kamen hauptsächlich bei Fremdvermietungen zum Tragen. Der Darlehensnehmer bezahlte nur die Zinsen an die Bank. Die Tilgung erfolgte in der Regel durch eine Lebensversicherung, die parallel bespart wurde. Dadurch blieben die Zinsen über die Laufzeit konstant hoch und boten gegenüber einem Tilgungsdarlehen die bessere steuerliche Option. Mit dem Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen haben endfällige Darlehen aber massiv an Bedeutung verloren.

Das Volltilgerdarlehen

Baufinanzierungen dauern teilweise 30 Jahre und länger. Die Zinsbindung wird meist für zehn oder 15 Jahre vereinbart und muss dann neu verhandelt werden. Das kann bei steigenden Zinsen Risiken mit sich bringen. Das Volltilgerdarlehen schreibt den Zinssatz über die gesamte Laufzeit fest. Bis zur letzten Rate findet keine Veränderung bei den Zinsen statt, die Rate bleibt von der ersten bis zur letzten Zahlung identisch. Das reine Bauspardarlehen ist ein solches Volltilgerdarlehen. Der Nachteil ist, dass die Zinsen meist höher ausfallen, als bei einer zeitlich begrenzten Zinsbindung.

Das Cap-Darlehen

Ein Cap-Darlehen ist mit einem variablen Zinssatz unterlegt, der sich allerdings zwischen einer festen Ober- und Untergrenze bewegt. Steigen die Marktzinsen, darf der Cap-Zins die Obergrenze nicht überschreiten. Fällt der Marktzins unter die Untergrenze, ist dies für den Darlehensnehmer (also für dich), im Gegensatz zu einem Zins mit variablem Darlehen nachteilig. Für das Risiko der Zinsobergrenze berechnet die Bank eine sogenannte Cap-Prämie.

Cap-Darlehen machen dann Sinn, wenn die Zinsen uneinheitlich tendieren und nicht absehbar ist, ob sie mittelfristig dauerhaft sinken oder steigen.

Das Forwarddarlehen

Da wir gerade über Darlehen sprechen, wollen wir auch das Forwarddarlehen, die Anschlussfinanzierung, erwähnen. Angenommen, Du hattest für dein Darlehen eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren vereinbart. Die Zinsen bewegen sich schon lange auf einem sehr niedrigen Niveau, ein Anstieg lässt sich nicht ausschließen und Du möchtest dir den niedrigen Zinssatz von heute auch für die nächsten zehn Jahre sichern.

In diesem Fall greifst Du auf ein Forwarddarlehen zurück. Bis zu fünf Jahre vor Ende der laufenden Finanzierung kannst Du das Anschlussdarlehen beantragen. Allerdings gibt es auch hier zwei Seiten der Medaille:

  • Vorteil: Du sicherst dir auf Jahre hinaus niedrige Zinsen.
  • Nachteil: Für jeden Monat der Vorlaufzeit erhöht sich der Zinsaufschlag auf den aktuellen Zinssatz.

Ob und wann Du ein Forwarddarlehen in Anspruch nimmst, hängt in erster Linie vom Zinsniveau ab. Ein Forward-Darlehen kannst Du bei jeder Bank beantragen. Nach Ablauf der Zinsbindung wechselst Du das Institut. Eine neue Grundschuldbestellung entfällt. Sie wird durch eine notarielle Abtretung ersetzt.

Möglicherweise vermisst Du an dieser Stelle noch KfW- und Bauspardarlehen. Diesen beiden besonderen Varianten widmen wir im Anschluss eigene Kapitel. Aber kommen wir im nächsten Abschnitt doch kurz zum Thema Zinsen.

Zinsen und Tilgung

Die Zinsen und die Höhe der anfänglichen Tilgung entscheiden darüber, wie hoch deine monatliche Zahlung an die Bank ausfällt. Die Höhe der Zinsen orientiert sich zum einen an der Bank, klar. Unter Umständen auch an deiner Bonität, zum anderen an der Dauer der Zinsfestschreibung und einem möglichen Disagio.

In den meisten Fällen gilt, je länger die Zinsbindung, umso höher der Zinssatz. Die Banken lassen sich damit das Ausfallrisiko bezahlen, bei einem Zinsanstieg den Zinssatz nicht anpassen zu können. Mit Ausnahme eines variablen Zinssatzes oder eines Cap-Darlehens ist der Zins immer festgeschrieben.

Für die Dauer der Zinsbindung gelten zwei Faustregeln:

  • Hohe Zinsen: Kurze Zinsbindung und eine eher niedrige Tilgung.
  • Niedrige Zinsen: Möglichst lange Zinsbindung und möglichst hohe Tilgung.

Wichtig ist, dass bei gleicher Tilgung die Darlehenslaufzeit bei niedrigen Zinsen deutlich länger ausfällt, als bei hohen Zinsen. Dazu ein Beispiel mit einer Darlehenssumme von 300.000 Euro und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Die anfängliche Tilgung beträgt ein Prozent.

Zinssatz Restschuld
7 Prozent p.a. 256.729 Euro
1,5 Prozent p.a. 267.655 Euro

Dies scheint auf den ersten Blick verwirrend, schließlich müsste doch der Tilgungsanteil höher sein, wenn die Zinsen geringer sind, oder? Der Trugschluss liegt der gleichbleibenden Rate des Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei höheren Zinsen reduziert sich der Zinsanteil schneller – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil schneller. Eine detaillierte Erklärung findest Du auch in diesem Artikel auf welt.de.

Wichtig!
Niedrige Zinsen und eine niedrige Tilgung zusammen sind hochriskant. Übersteigt der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung den bisherigen, kann die Rate trotz erfolgter Tilgung deutlich höher als zuvor ausfallen. Dies kann die Finanzierung gefährden!

Du hast die passende Immobilie gefunden, das Eigenkapital stimmt, aber die monatliche Rate der Baufinanzierung fällt einen Tacken zu hoch aus. Die Frage ist, was kannst Du tun?

Das Disagio

Banken bieten ein sogenanntes Disagio, auch als Damnum bezeichnet, an. Ein Kredit mit Disagio bedeutet, dass Du nicht 100 Prozent der Darlehenssumme ausgezahlt bekommst, sondern, abhängig von der Höhe des Disagios, nur 98 Prozent oder gar 90 Prozent. Allerdings zahlst Du die Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag und diesen auch in voller Höhe zurück. Dafür fällt der Nominalzins geringer aus als bei einer Auszahlung von 100 Prozent. Das Disagio ist praktisch eine vorweggenommene Zinszahlung.

Entscheidest Du dich für ein Disagio, musst Du entweder den Eigenkapitalanteil erhöhen oder das Darlehen. In der Regel greift Variante zwei. Angenommen, Du benötigst ein Hypothekendarlehen in Höhe von 300.000 Euro. Die Zinsbindung beträgt zehn Jahre, der Zinssatz fünf Prozent. Bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent ergibt sich eine Annuität von 18.000 Euro.

Weiter angenommen, Du entscheidest Dich für ein Disagio von fünf Prozent. Dies  mindert grob kalkuliert den Zinssatz auf 4,5 Prozent. Allerdings benötigst Du jetzt ein Darlehen in Höhe von 316.000 Euro, um am Ende über 300.000 Euro Fremdmittel zu verfügen. Die Annuität sinkt auf 17.380 Euro.

Ob sich ein Disagio lohnt, kannst Du nur fallweise anhand der konkreten Zahlen ausloten. Wichtig ist bei einem Disagio, wie die allgemeine Zinssituation ausfällt. Die Zinsabschläge fallen bei niedrigen Marktzinsen nur noch marginal aus.

Der effektive Jahreszins

Bei deiner Suche nach der richtigen Baufinanzierung triffst Du immer wieder auf die Begriffe „gebundener Sollzins“ und „effektiver Jahreszins“. Der gebundene Sollzins ist eine Art Werbezins und wenig aussagekräftig.

Der Gesetzgeber verlangt daher gemäß Paragraf 6a Preisangabenverordnung (PAngV), dass die Bank den effektiven Jahreszins nennen muss. Dieser berücksichtigt weitere Kosten, welchen den Zinssatz beeinflussen.

Die Kriterien, die bei der Berechnung einfließen, können unterschiedlich sein. Berechnet eine Bank beispielsweise Kosten für die Schätzung der Immobilie und diese werden mitfinanziert, erhöht das den effektiven Jahreszins.

Ein hartes Kriterium ist allerdings die Tilgungsverrechnung bei einem Annuitätendarlehen. Du zahlst jeden Monat einen gewissen Teil deines Darlehens zurück. Diese Tilgung wird aber nicht monatlich verrechnet, sondern in der Regel jährlich. Das heißt, Du zahlst vom 1. Januar bis zum 31.12. Zinsen auf die Restschuld, die am 1. Januar bestand – trotz laufender Tilgung.

Einige Institute verrechnen die Tilgung jedoch halbjährlich oder vierteljährlich. Damit sinkt die Zinslast bereits während des Jahres. Die Folge ist, dass der effektive Jahreszins günstiger ausfällt.

Bleiben wir bei dem Thema Tilgung. Lies jetzt, was es mit Sondertilgungen auf sich hat.

Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung

Dein Kreditvertrag sieht vor, dass Du für die Dauer der Zinsbindung jeden Monat eine gleichbleibende Rate bezahlst. Eine Baufinanzierung dauert viele Jahre. Deine finanzielle Situation kann sich durchaus dahin entwickeln, dass Du einen Teil des Darlehens vorzeitig ablösen könntest. Einige Banken bieten diese Möglichkeit, andere berechnen dir dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese dient als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für den Laien ein Buch mit sieben Siegeln. Die Verbraucherzentrale Hamburg stellte bei Stichproben fest, dass rund 60 Prozent der Berechnungen der Banken falsch und zum Nachteil der Kreditnehmer waren.

Tipp!
Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung immer vom Anwalt oder der Verbraucherberatung prüfen lassen!

Deutlich fairer sind Kreditverträge, die eine mögliche Sondertilgung von Beginn an einräumen, beispielsweise zehn Prozent der Restschuld pro Jahr.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung entfällt bei Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Allerdings muss der Darlehensnehmer die Baufinanzierung sechs Monate vor Ablauf des zehnten Jahres kündigen. Ein anderer Kostenfaktor, der gerne unberücksichtigt bleibt, sind die Bereitstellungszinsen. Hier erfährst Du, was es damit auf sich hat.

Bereitstellungszinsen

Wurde das Baudarlehen bewilligt, steht es zur Auszahlung bereits. Ab diesem Zeitpunkt kann die Bank mit dem Betrag nicht mehr anderweitig Geld verdienen. Gerade bei Neubauten liegt der offene Betrag, beziehungsweise ein Teil davon, „nutzlos auf dem Konto herum“.

Die Auszahlung des Baugeldes erfolgt bei einem Neubau abhängig vom Baufortschritt. Das Darlehen kommt also auf keinen Fall sofort in vollem Umfang zur Auszahlung. Die Bank verliert dadurch Zinseinkünfte. Um diesen Ausfall zu kompensieren, stellt sie dir Bereitstellungszinsen oder Bauzeitzinsen in Rechnung.

Es gibt allerdings große Unterschiede in Bezug auf den Zeitpunkt, ab dem diese fällig werden. Einige Institute verlangen diese Zinsen schon ab dem 31. Tag nach Darlehensbereitstellung. Andere Banken lassen sechs Monate verstreichen, bevor diese gesonderten Kosten anfallen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen beträgt fast einheitlich 0,25 Prozent pro Monat.

Du darfst nicht vergessen, dass Du bei einem Neubau eine Doppelbelastung hast. Zum einen zahlst Du immer noch Miete, zum anderen bereits Zinsen für dein Baudarlehen. Es lohnt sich durchaus, die Kosten für die Bereitstellungszinsen so niedrig wie möglich zu halten und sie vor allem einzuplanen. Bei unserem Hausbau betrugen allein die Bereitstellungszinsen am Ende etwa 3.000 Euro (Mehr Tipps auch in unserem Buch rund um die Hausbau Kosten).

Bereitstellungszinsen können auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie anfallen. Der Kaufvertrag ist unterschrieben und dein Darlehen steht zur Auszahlung an den Verkäufer bereit. Allerdings hat dieser noch nicht die Auflagen für die Übergabe des Objektes erfüllt. Du hältst natürlich die Auszahlung zurück. Einen kleinen Trost gibt es für dich: Du kannst die Bereitstellungszinsen dem Verkäufer in Rechnung stellen.

Wir hatten dir versprochen, auch auf KfW-Darlehen und Bausparfinanzierungen einzugehen. Wann sich was lohnt, erläutern wir dir in den folgenden beiden Abschnitten.

KfW-Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, vergibt nicht nur Spezialkredite. Privaten Immobilienerwerbern stehen verschiedene Programme zur Verfügung. Das klassische Baufinanzierungsprogramm lohnt sich allerdings nur, wenn das allgemeine Zinsniveau eher hoch ausfällt. Ziel des Programms ist die Bereitstellung zinsgünstiger Darlehen. Hier eine kurze Übersicht der verschiedenen Programme:

Förderprogramme 124 und 134

  • Bis zu 50.000 Euro zinsgünstiges Darlehen
  • Anfängliche tilgungsfreie Jahre möglich

Förderprogramm 153

  • Darlehen bis zu 100.000 Euro für energieeffizientes Bauen gemäß den KfW-Energieeffizienzhausvorgaben
  • Tilgungszuschüsse von maximal 15.000 Euro abhängig vom Energieeffizienzgrad

Förderprogramme 151, 152 & 167

  • Förderung für energieeffizientes Sanieren bestehender Immobilien
  • Pro Wohneinheit 100.000 Euro Darlehen
  • 000 Euro, wenn einzelne Wohnungen, aber nicht das gesamte Gebäude saniert wurden
  • Maximaler Tilgungszuschuss bis zu 27.500 Euro

Förderprogramm 430

  • Zuschuss von maximal 30.000 Euro je Wohneinheit. Voraussetzung ist, dass alle Standards für ein KfW-Energieeffizienzhaus erreicht werden

Förderprogramm 431

  • Kostenübernahme von bis zu 4.000 Euro für Expertenbegleitung im Rahmen der Baubegleitung für energetische Maßnahmen.

Alle KfW-Darlehen kannst Du ausschließlich über die Bank beantragen, über die Du finanzieren möchtest. Ein Antrag direkt bei der KfW ist nicht möglich. Darin unterscheidet sich die KfW von den Bausparkassen. Werfen wir jetzt einen Blick auf das klassische Bauspardarlehen.

Bauspardarlehen

Bauspardarlehen könnten eine urdeutsche Erfindung sein, sind es aber nicht. Der Gedanke des Bausparens stammt aus England und ist heute weltweit verbreitet. Ziel ist es, durch eine Bauspargemeinschaft zinsgünstige Darlehen zu vermitteln. Dabei funktionieren Bauspardarlehen nach dem Umlageprinzip, ähnlich der gesetzlichen Rentenversicherung.

Die klassische Bausparfinanzierung gliedert sich in drei Phasen:

  • Ansparphase
  • Zuteilungsphase
  • Darlehensphase

Klären wir zunächst einmal, welche Unterschiede zwischen einem Bauspardarlehen und einer Bankfinanzierung bestehen. Während die Baufinanzierung einer Bank meist bei Annuitätendarlehen durch wechselnde Zinsen geprägt ist, gilt für die Bausparfinanzierung ein fester Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Ab dem Zeitpunkt der Darlehenszuteilung beträgt die Rückzahlungsphase zwischen 16 Jahren und 20 Jahren. Dies resultiert aus einem vergleichsweise hohen Tilgungssatz.

Die Ansparphase

Eine Bausparfinanzierung besteht aus einem nicht unwesentlichen Eigenkapitalanteil. Dieser beträgt je nach Tarif zwischen 30 und 50 Prozent. Der Nachteil ist, dass Du deine Sparleistung erst einmal erbracht haben musst, um das zinsgünstige Bauspardarlehen zu erhalten.

Du benötigst 300.000 Euro Fremdkapital. Vor zehn Jahren hast Du bereits einen Bausparvertrag über 300.000 Euro abgeschlossen, der inzwischen auch zu 50 Prozent angespart ist, Du hast also über die Jahre insgesamt 150.000 Euro eingezahlt. Super, Du kannst Dein Bauspardarlehen beantragen.

Anders verhält es sich, wenn Du noch keinen Bausparvertrag besitzt. In diesem Fall musst Du zwei Dinge tun:

  1. Du besparst einen Bausparvertrag
  2. Du nimmst eine Zwischenfinanzierung über die Bausparsumme auf und bezahlst an die Bausparkasse nur die Zinsen

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst Du damit die Zwischenfinanzierung ab und startest das eigentliche Bauspardarlehen.

Die Zuteilungsphase

Ein Bausparvertrag ist zuteilungsreif, sprich, steht für das Darlehen zur Verfügung, wenn die prozentuale Ansparung und die sogenannte Bewertungsziffer erreicht sind. Übersteigt die Nachfrage nach Bauspardarlehen die dafür zur Verfügung stehenden Spareinlagen der anderen Bausparer, kommt es zu einer Warteschleife. Musst Du diese überbrücken, um den Kaufpreis zu bezahlen, benötigst Du ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. Auch in diesem Fall bezahlst Du nur die Zinsen.

Die Darlehensphase

Ist dein Bausparvertrag „an der Reihe“, um als Darlehen zur Auszahlung zu kommen, tilgt er die Zwischenfinanzierung und dein eigentliches Bauspardarlehen beginnt. Berücksichtigt man die Vorlaufzeit und die mögliche Dauer der Zwischenfinanzierung, kann eine reine Bausparfinanzierung auch 25 Jahre und mehr dauern.

Hier siehst Du die Vor- und Nachteile noch einmal im Überblick:

VORTEILE NACHTEILE
zinsgünstige Darlehen in Hochzinsphasen. Bei Zwischenfinanzierung in der Ansparphase recht hohe Belastung.
absolute Zinssicherheit. Dauer von Zuteilungsreife bis zur Zuteilung nicht kalkulierbar. In den achtziger Jahren bis zu sieben Jahre mit teurer Zwischenfinanzierung.
Finanzierung (Ansparung) kann schon begonnen
werden, ohne dass eine Kaufabsicht besteht.
Kostenlose Sondertilgung jederzeit möglich.

Bausparen ist übrigens neben Wohnriester eine der wenigen Varianten der staatlichen Förderung. Allerdings setzt diese voraus, dass Du Anspruch auf die Wohnungsbauprämie oder die VL-Förderung hast. Wir wollen dir jetzt einen Überblick über die staatlichen Förderungsmöglichkeiten geben.

Staatliche Förderung beim Eigenheim

Wir haben im letzten Abschnitt mit Bausparen aufgehört, beginnen wir die staatliche Förderung bei Baufinanzierungen auch gleich damit.

Bausparen

Um es vorwegzunehmen, die vom Staat mit der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmersparzulage geförderten Summen sind noch nicht einmal der Grundstein für eine Baufinanzierung, aber: Warum solltest Du etwas verschenken, was dir zusteht? Ein kleiner Bausparvertrag, sozusagen als Krankenschein für die Immobilie, in der Hinterhand schützt bei unerwarteten Ausgaben.

Wir müssen aber auch dazusagen, dass die Einkommensgrenzen für die Förderungen sehr eng gesetzt sind. Es sind überwiegend Berufsanfänger, die noch davon profitieren können.

Hier die Zahlen bis 31.12.2020 und ab 1.1.2021. Die LBS ist so freundlich, sehr übersichtliche Tabellen zur Verfügung zu stellen.

Wohnungsbauprämie - Staatliche Förderung beim Eigenheim
Quelle: https://www.lbs.de/bausparen/bs/wohnungsbaupraemie/index.jsp

Bei den vermögenswirksamen Leistungen greifen die folgenden Werte, auch von der LBS zur Verfügung gestellt:

Vermögenswirksame Leistungen - Staatliche Förderung beim Eigenheim
Quelle: https://www.lbs.de/bausparen/bs/arbeitnehmersparzulage/index.jsp

Es gibt für Familien jedoch eine deutlich attraktivere Option.

Baukindergeld

Beim Baukindergeld handelt es sich um einen Zuschuss, der im Rahmen des KfW-Förderprogramm 424 ausgezahlt wird. Die Begünstigten erhalten den Zuschuss zehn Jahre, die Rahmenbedingungen sind wie folgt:

Anzahl der Kinder Maximales Haushalts­einkommen Zuschuss pro Jahr Zuschuss gesamt
1 90.000 Euro 1.200 Euro 12.000 Euro
2 105.000 Euro 2.400 Euro 24.000 Euro
3 120.000 Euro 3.600 Euro 36.000 Euro

So schön das Baukindergeld ist, darfst Du aber nicht den Fehler machen und eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbaren, die auf dem Bezug des Baukindergeldes basiert. Dieses läuft nach zehn Jahren aus. Achte darauf, dass die Finanzierung auch ab dem 11. Jahr noch auf soliden Beinen steht. Am besten verwendest Du das Baukindergeld für jährliche Sondertilgungen.

Der Staat hilft aber auch noch an einer anderen Stelle, gerade dann, wenn es finanziell einmal eng wird.

Lastenzuschuss

Der Lastenzuschuss ist nichts anderes als Wohngeld für Eigenheimbesitzer. Er wird von der jeweiligen Gemeinde für die Dauer von jeweils einem Jahr gezahlt. Voraussetzung ist, dass Du die gleichen Vorgaben erfüllst, wie ein Mieter für das Wohngeld.

Der Lastenzuschuss als staatliche Subvention ist nicht gerade eine Dauerlösung. Aber im Fall eines finanziellen Engpasses hilft er, den Verkauf der Immobilie zu vermeiden. Ob Du Anspruch auf Lastenzuschuss hast, ermittelt deine Wohnsitzgemeinde.

Wohn-Riester

Kein Baufinanzierungsratgeber ohne ein Kapitel zu Wohn-Riester. Wir werden uns allerdings kurzfassen. Im Rahmen der Riester-Förderung erhältst Du die Zulagen bei Wohn-Riester üblicherweise als Tilgungszuschuss. Dies kann eine echte Entlastung bedeuten.

Allerdings musst Du zwei Dinge beachten: Die Höhe der Förderung sinkt mit jedem Kind, für das Du kein Kindergeld mehr erhältst. Das solltest Du bei der langfristigen Planung deiner Finanzierung berücksichtigen.

Und dann ist da noch das Thema „Steuern“. Bezieher einer Riester-Rente müssen diese versteuern. Nutzer von Wohn-Riester müssen ihre erhaltenen Zulagen und Zinsen ebenfalls mit Beginn des Rentenalters versteuern. Dazu führt das Finanzamt ein fiktives Konto, auf dem die Leistungen verbucht und mit zwei Prozent verzinst werden. Endet das Berufsleben, musst Du jetzt das angesammelte Kapital versteuern. Allerdings steht dir dabei kein Geldstrom, wie bei dem Bezug einer Riester-Rente zur Verfügung, aus dem Du die Steuern abschöpfen kannst. Du musst diese aus deiner Rente begleichen.

Zahlst Du die Steuerschuld in einer Summe zurück, erlässt dir das Finanzamt 30 Prozent der Steuerschuld. Andernfalls wird der Betrag durch die Anzahl der verbleibenden Jahre bis zu deinem 85. Lebensjahr geteilt und dann jährlich besteuert.

Wohn-Riester bietet noch mehr Fallstricke, die sich in Bezug auf den Verkauf oder die Vermietung beziehen. Wir empfehlen dir, hier in detaillierte Erläuterungen einzusteigen.

Wo wir gerade bei Fallstricken sind, hier der letzte Punkt öffentlicher Förderung.

Erbpacht

Die Grundstückspreise sind das, was den meisten Menschen die Überlegung vom Neubau erschwert. Die Alternative zum Kauf eines Grundstücks ist die Erbpacht. Kommunen und die beiden großen Kirchen bieten immer wieder Erbpachtgrundstücke an. Die Pacht darauf fällt häufig schon nur symbolisch aus.

Allerdings hat Erbpacht einen Nachteil. Das Grundstück fällt nach 99 Jahren an den Verpächter zurück. Natürlich kann es individuelle Lösungen geben, die einen Eigentumsübertrag ermöglichen. Solltest Du dein Haus an deine Kinder vererben wollen, prüfe bei einem Erbpachtvertrag, ob dies möglich ist, oder ob deine Kinder eines Tages ohne Gegenwert wieder ausziehen müssen.

Wir nähern uns mit unserem Baufinanzierungsratgeber langsam dem Ende. Abschließend wollen wir dir noch kurz den Ablauf einer Finanzierung erläutern und, ja, es muss sein, dich auf die notwendigen Versicherungen für Immobilienbesitzer hinweisen.

Rechenbeispiele für deine Baufinanzierung

Bis jetzt hatten unsere Ausführungen eher theoretischen Charakter. Wir wollen das ganze jetzt einmal in drei Beispielen mit Leben füllen.

Rechenbeispiel 1: KfW + Annuitätendarlehen

Als Zinsbindungsdauer wählen wir zehn Jahre, was aktuell sicherlich als Standard bezeichnet werden kann.

Die Vorgaben sind:

  • Kaufpreis: 400.000 Euro
  • Kaufnebenkosten 13,45%: 53.800 Euro
  • Zusätzliches Eigenkapital 80.000 Euro
  • Finanzierungsbedarf: 373.800 Euro
  • Finanzierungsvorhaben: Bau eines Energieeffizienzhauses 55
  • KfW-Darlehen: 120.000 Euro, Tilgungszuschuss 18.000 Euro
  • Annuitätendarlehen: 253.800 Euro
KfW Annuitätendarlehen
Darlehen 120000 Euro Darlehen 253.800 Euro
Zinsbindung max. 20 Jahre Zinsbindung 25 Jahre
Zins nominal p.a. 0,95 Prozent Zins nominal p.a. 1,06 Prozent
Zins effektiv p.a.  ./.0,85 Prozent Zins effektiv p.a. 1,08 Prozent
anfängliche Tilgung 5,82 Prozent anfängliche Tilgung 4 Prozent
mtl. Rate 575,45 Euro mtl. Rate 965,11 Euro
Restschuld nach 10 Jahren 46.244,88 Euro Restschuld nach 10 Jahren 160.374 Euro
mtl. Gesamtaufwand 1.540,56 Euro

Konditionen: Stand 20.9.2020

Das KfW-Darlehen ist übrigens nach 17 Jahren komplett getilgt. Das Annuitätendarlehen wäre, keine Veränderung bei den Zinsen, nach 25 Jahren zurückgezahlt.

Rechenbeispiel 2: KfW + Annuitätendarlehen + Bausparvertrag

Angenommen, Du möchtest, wie im Beispiel mit der KfW ein Energieeffizienzhaus bauen. Allerdings ist dir das Risiko eines Zinsanstiegs bei dem Annuitätendarlehen zu hoch. Aus diesem Grund entscheidest Du Dich, einen Bausparvertrag mit einzubinden. Mit Zuteilung möchtest Du das Annuitätendarlehen ablösen. Wir unterstellen, dass Du noch keinen Bausparvertrag besitzt.

Die Ansparphase legst Du mit zehn Jahren fest. Die Bausparsumme soll der Restschuld des Annuitätendarlehens in zehn Jahren, 160.374 Euro, entsprechen. Bei einem Tarif mit 40 Prozent Ansparleistung bedeutet dies, dass Du zunächst 64.150 Euro ansparen musst. Diese Summe entspricht einem Sparbeitrag von 535 Euro monatlich.

Bausparen
Ansparphase monatlich 545 Euro
Sollzins Bauspardarlehen p.a. 2,35 Prozent
anfängliche Tilgung 5,4 Prozent
mtl. Rate ab Zuteilung 607,58
Laufzeit 16 Jahre

Um Licht in den Vergleich zwischen Annuitätendarlehen + KfW einerseits und Annuitätendarlehen + KfW + Bauspardarlehen andererseits zu bringen:

In den ersten zehn Jahren beträgt dein monatlicher Aufwand in der Summe 2.085,56 (Annuitätendarlehen, KfW, Bausparen). Nach zehn Jahren löst Du jedoch das Annuitätendarlehen ab. Dein Aufwand beträgt für die nächsten sieben Jahre 1.183 Euro (KfW und Bauspardarlehen). Ab dem 17. Jahr, nach der Tilgung des KfW-Darlehens, reduziert sich die Rate auf 607, 58 Euro für die verbliebene Laufzeit von neun Jahren.

Die Variable dabei, die entscheidet, welche Variante die bessere ist, ist die Zinsentwicklung für das Annuitätendarlehen. Wir empfehlen dir, für den direkten Vergleich einmal mit einer Zinsbindung über die gesamte Laufzeit zu rechnen und einmal mit einem Zinsanstieg von mindestens 50 Prozent nach Ablauf der Festschreibung.

Rechenbeispiel 3: KfW + Bausparvertrag

Es gibt noch eine Option, die wir auch kurz anhand eines Beispiels vorstellen möchten. Dabei entfällt das Annuitätendarlehen vollständig. Du finanzierst 120.000 Euro über die KfW, und 253.800 Euro über einen Bausparvertrag. Da der Bausparvertrag erst angespart werden muss, hilft dir die Bausparkasse mit einer Zwischenfinanzierung. Du zahlst nur die Zinsen auf das Darlehen. Mit Zuteilung des Bauspardarlehens löst Du die Zwischenfinanzierung ab. Wie sieht dies in Zahlen aus?

KfW Bauspardarlehen Ansparphase
Darlehen 120000 Euro Bauspardarlehen 253.800 Euro
Zinsbindung max. 20 Jahre Zwischenfinanzierung 10 Jahre
Zins nominal p.a. 0,95 Prozent Zins nominal p.a. 1,0 Prozent
Zins effektiv p.a.  ./.0,85 Prozent Zins effektiv p.a. 1,0 Prozent
anfängliche Tilgung 5,82 Prozent mtl. Rate 210,83 Euro
mtl. Rate 575,45 Euro Ansparung Bausparvertrag 873 Euro
Restschuld nach 17 Jahren 46.244,88 Euro mtl. Aufwand Ansparphase 1083,83 Euro
mtl. Gesamtaufwand 1.659,28

Diese Berechnung gilt für die ersten zehn Jahre. Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif, das echte Bauspardarlehen löst die Zwischenfinanzierung ab.

Bausparfinanzierung
Sollzins Bauspardarlehen p.a. 2,35 Prozent
anfängliche Tilgung 5,4 Prozent
mtl. Rate ab Zuteilung 956,87
Laufzeit 16 Jahre

Der monatliche Aufwand beträgt, zusammen mit der KfW-Finanzierung 1.532,32 Euro. Nach weiteren sieben Jahren entfällt der KfW-Anteil. Bis zum Ende der Laufzeit beträgt dein monatlicher Aufwand 956, 87 Euro.

Wichtig: Bei diesem Rechenbeispiel besteht keinerlei Zinsrisiko. Du kennst Die Zinsen vom ersten bis zum letzten Tag. Die einzige Variable ist die Dauer der Zuteilungsphase. Die Zwischenfinanzierung kann sich auch nach hinten verschieben.

Der Ablauf der Baufinanzierung

Hast Du deine Traumimmobilie gefunden und bist dir mit dem Verkäufer handelseinig, geht es folgendermaßen weiter:

  1. Als Käufer hast du das Recht, den Notar zu bestimmen. Dieser setzt den Kaufvertrag auf und übermittelt ihn zur Kontrolle mindestens 14 Tage vor Termin an die Parteien.
  2. Es folgt die Protokollierung des Kaufvertrages.
  3. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, heißt, das Grundbuch ist blockiert.
  4. Du überweist die Grunderwerbsteuer und legst daraufhin die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt vor.
  5. Der Notar kümmert sich jetzt um die Auflassung, den eigentlichen Eigentumsübertrag.
  6. Die Bank genehmigt das Darlehen und stellt die Grundschuldbestellungsurkunde aus.
  7. Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein und die Bank als Gläubiger.
  8. Ist die Grundschuldbestellung eingetragen, überweist die Bank den Kaufpreis entweder an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto.

Hypothek oder Grundschuld? – Eine kurze Erläuterung

Wir sprechen im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung immer von Hypothekendarlehen. Das ist inhaltlich nicht ganz richtig. Fast 95 Prozent aller dinglichen Sicherheiten werden als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Grundschulden sind einfacher zu handhaben und nicht mit der konkreten Forderung verknüpft. Theoretisch müsste die Höhe der Hypothek nach jeder Tilgungsverrechnung im Grundbuch neu eingetragen werden. Die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen und lautet nach Zahlung der letzten Rate auf den Immobilienbesitzer, die sogenannte Eigentümergrundschuld. Wundere dich also nicht, wenn Du im Rahmen deiner Baufinanzierung niemals mit einer Hypothek konfrontiert wirst.

Versicherungen für Immobilienbesitzer

Wir wissen, dass es Spannenderes gibt, als Versicherungen. Deswegen beschränken wir uns auf eine kurze Auflistung der Policen, die Du haben solltest.

  • Haftpflicht: Die Eigentümerhaftpflichtversicherung solltest Du auf jeden Fall besitzen, auch schon während der Bauphase. Von einem Gebäude geht immer eine Gefährdung aus, beispielsweise herabfallende Ziegel. Wichtig ist der Einschluss des Gewässerschadenrisikos, wenn Du einen oberirdischen Öltank nutzt.
  • Feuerrohbau: Diese Police will die Bank auf jeden Fall sehen, sonst gibt es kein Geld. Die Feuerrohbau greift bis zur Fertigstellung des Neubaus. Danach wird sie durch die verbundene Wohngebäudeversicherung abgelöst.
  • Verbundene Wohngebäudeversicherung: Diese gliedert sich in Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und Elementarschäden und kommt nur für Schäden an der Immobilie selbst auf.
  • Hausratversicherung: Diese greift bei Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel, Elementarschäden und Einbruch-Diebstahl. Sie versichert nur dein bewegliches Eigentum. Eine Überschneidung der Policen gibt es nicht.
  • Bauleistungsversicherung: Dies ist die Vollkasko für den Rohbau. Sie kommt für Schäden durch extreme Witterung, Vandalismus auf der Baustelle oder Diebstahl und für Folgeschäden aus Planungsfehlern auf.
  • Bauhelferversicherung: Beschäftigst Du im Rahmen eines Neubaus Freunde oder Verwandte auf der Baustelle, müssen diese der Berufsgenossenschaft als Bauhelfer gemeldet werden.

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Baufinanzierung - Der kompakte Ratgeber für alle Anfänger

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