Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG – Erfahrung, Beispiel, Kosten

Als wir beim Notartermin saßen und den Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichneten, sprach der Notar plötzlich von der Abgeschlossenheitserklärung bzw. der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG. Von was?? Ja genau, so ging es uns auch. Was sich dahinter verbirgt, wofür man sie braucht und wann man sie beantragt, fassen wir nachfolgend für euch zusammen.

Grundsätzlich gilt: Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, um ein Gebäude in separate, getrennte Wohneinheiten mit eigenem Zugang aufzuteilen. Die Bescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt, deren Aufgabe auch die Erteilung der Baugenehmigung und die bauaufsichtliche Abnahme ist.

Wir brauchten sie, weil die bisherigen Eigentümer des Grundstücks den hinteren Teil an uns verkauft haben, wo wir dann gebaut haben. So stehen nun auf (bisher) einem Grundstück also zwei Häuser, die unterschiedlichen Parteien gehören. Und das will geregelt werden.

Diese Bescheinigung/Erklärung besagt, dass alle Wohnungen im Gebäude nummeriert und baulich vollständig voneinander getrennt sind. Sind diese Kriterien erfüllt, stellt die Abgeschlossenheitserklärung sicher, dass jede Wohnung als separate und eigenständige Einheit behandelt werden kann.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird auf Antrag des Immobilienbesitzers ausgestellt. Die Rechtsgrundlagen dafür sind § 3 Abs. 2 und § 7 Abs. des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG). Die Erklärung gilt nur für Wohnräume bzw. für alle dem Haushalt dienenden Räume wie Küche und Bad. Auch ein Büro fällt mit darunter. Wer plant, Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen zu bauen, sollte diesbezüglich proaktiv handeln.

Bereits in der Bauplanungsphase ist darauf zu achten, dass einzelne Wohnungen sowie Gemeinschaftsbereiche (Garage, Keller, Stellplatz für Fahrräder und Kinderwagen, Hobbyraum) die Abgeschlossenheitskriterien erfüllen. Ansonsten können spätere bauliche Veränderungen hohe Kosten nach sich ziehen, welche durch eine bessere Planung verhindert hätten werden können.

Wozu dient eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitserklärung dient zur genauen Abgrenzung der Eigentumsverhältnisse und den Immobilienverkauf in Mehrfamilienhäusern für alle Parteien (Verkäufer, Käufer, Nachbarn) auf eine rechtlich sichere Grundlage zu stellen.

Jede Wohnung ist baulich durch Decken, Böden und Wände, sowie Türen und Fenster begrenzt. Inhaltlich enthält solch eine Erklärung folgende Punkte:

• Die genaue Bezeichnung der jeweiligen Wohnung.
• Dass diese abschließbar ist.
• Dass die Wohnung wenigstens über eine Toilette und ein Badezimmer verfügt.
• Dass in der Wohnung eine Kochgelegenheit/ Küche vorhanden ist.
• Dass die Wohnung vom restlichen Wohneigentum abgetrennt ist.
• Dass die Wohnung einen separaten Eingang oder ein eigenes Treppenhaus besitzt.

Diese Angaben machen eine Wohnung zu einer rechtlich klar definierten, eigenständigen Einheit, ohne Zweifel über deren Größe und Eigenständigkeit. Somit kann der Besitzer die Wohnung leichter verkaufen, da sämtliche Streitigkeiten über die Größe der Wohnung und welche Bereiche dieser zugehörig sind, im Keim erstickt werden.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Teilungsplan ist Voraussetzung für die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungen oder Teileigentum. Dies Aufteilung ist vor allem für die Grundbucheintragungen der einzelnen Eigentumswohnungen oder Wohneinheiten wichtig. Denn nur mit einer Abgeschlossenheitserklärung ist es möglich, bestehende Mietwohnungen, oder Neubauwohnungen in einzelne Verkaufsobjekte zu untergliedern.

Nur wenn die einzelnen Wohnungen als separate Einheiten im Grundbuch eingetragen sind, können sie einzeln verkauft werden. Gleiches gilt eben auch für zwei Häuser auf einem Grundstück, wie es bei uns der Fall war.

Welche rechtliche Bedeutung hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitserklärung ist eine Pflichtbescheinigung für den Eintrag von Miteigentümern in das Grundbuch. Außerdem ist dieses Dokument grundlegend für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.

Rechtsgrundlage für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind §§ 3 Absatz 2, 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom 15. März 1951. Seit 2007 haben zudem einzelne Bundesländer das Recht, über die Ausstellung einer derartigen Bescheinigung durch öffentlich bestellte oder anerkannte Baufachleute zu entscheiden. Auf diese Weise kann der offizielle Weg über die Baubehörde vermieden werden.

Wichtig hierbei ist aber, dass die Abgeschlossenheitserklärung keine rechtlich bindenden Aussagen über den bewilligten Nutzungsumfang des nach dem sogenannten Baurecht genehmigten Sondereigentums enthält.

Wie und wo wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?

Der Immobilienbesitzer, beziehungsweise der Wohnungsbesitzer muss bei der zuständigen Baubehörde einen Antrag auf Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung einreichen. Hierzu genügt in der Regel ein formloser Antrag.

Sobald der Antrag vorliegt, erfolgt aber keine baurechtliche Prüfung. Wurde also beim Bau einer Wohnung nicht die erteilte Bau- und Nutzungsgenehmigung eingehalten, wird das auch nicht nach Einreichung eines Antrags auf eine Abgeschlossenheitserklärung kontrolliert.

Die fälligen Bescheidgebühren werden immer vom Wohnungseigentümer getragen.

Welche Unterlagen werden dafür benötigt?

Neben dem formlosen Antrag müssen bei der zuständigen Baubehörde folgende Unterlagen miteingereicht werden:

• Lageplan aller Gebäude/Anlagen auf dem Grundstück
• Kopie des Gesellschaftervertrags bei einer Eigentümergemeinschaft
• Handlungsvollmacht, falls erforderlich
• Auszug aus dem Handels- oder Vereinsregister
• Einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch
• Einen Aufteilungsplan der Wohnungen
• Ansicht und Grundriss des Gebäudes

Die Unterlagen werden von der Baubehörde auf der Basis des geltenden Rechts, gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) überprüft.

Abgeschlossenheitsbescheinigung Beispiel  – So sieht die Kennzeichnung bei uns aus

In unserem Fall sah die Kennzeichnung bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG dann so aus wie auf den nachfolgenden Bildern aus. Wichtig: Ihr benötigt auf jeden Fall die Grundrisse der anderen Hausbesitzer.

Lageplan (geschwärzt)

So wurde der Lageplan bei uns markiert. Entscheidend ist, klar zu machen, welcher Teil welchem Eigentümer gehört und welche Fläche allen Eigentümern gehört.

Haus vorne (Altbestand, bleibt bestehen)

In unserem Fall steht auf dem Grundstück ein weiteres Haus, hiervon brauchten wir ebenfalls die Grundrisse.

Unser Neubau

Zu guter letzt dürfen logischerweise auch unsere Grundrisse (hier etwas geschwärzt) nicht fehlen 🙂

Ihr glaubt, die vielen Zahlen sind übertrieben? Dachte ich auch…

Fehler bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG

Es gibt klassische Fehler, die immer wieder zu Verzögerungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung führen. Den nachfolgend als ersten aufgeführten mit dem Dachboden haben wir gemacht.

Fehler die Ihr vermeiden solltet, um Zeit zu sparen:

• Denkt an den Dachboden!
  Auch wenn es sich dabei nicht um Wohnraum handelt, so ist dieser ja im Schnitt sichtbar. Reicht Ihr dafür keinen Grundriss ein, wird dieser in den meisten Fällen nachträglich angefordert. In einigen Fällen winken die Sachbearbeiter dies netterweise durch. Aber Achtung, was nett gemeint ist, kann unangenehme Folgen haben: Dadurch wird der Dachboden nämlich Gemeinschaftsfläche und gehört euch rechtlich betrachtet nicht mehr alleine! Wir hatten diesen am Anfang nicht eingereicht. Er wurde dann noch mal angefragt und gehört uns zum Glück heute alleine 😉
• Markiert alle Fenster und Türen. Warum? Gute Frage, ich weiß es nicht… Allerdings muss auch dies nachträglich getan werden, wenn Ihr es am Anfang vergesst. Und das ist dann erneut eine Zeitverzögerung.
• Auch die Ansichten und Schnitte müssen für eine erfolgreiche Abgeschlossenheitsbescheinigung markiert werden. Das Grundbuchamt hat schon Pläne zur Überarbeitung zurückgegeben, in denen die Nummern in den Ansichten und Schnitten fehlten!
• Generell gilt: Markiert jeden einzelnen Raum, jede Tür und jedes Fenster. Alles was Ihr nicht explizit markiert, wird zu Gemeinschaftsfläche!

Abgeschlossenheitsbescheinigung Kosten – Wie teuer ist sie?

Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gebührenpflichtig. Diese sind von Stadt zu Stadt/ von Kommune zu Kommune unterschiedlich und hängen vom Umfang der Erklärung ab. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kostet in der Regel 29 bis 160 Euro. Ist zusätzlich die Erstellung eines Aufteilungsplans erforderlich, ist mit zusätzlichen Kosten in Höhe von 40 Euro zu rechnen.

Fazit zur Abgeschlossenheitserklärung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG ist etwas, was die allermeisten Bauherren vermutlich gar nicht kennen, da man im Vorfeld bei der Planung des Hausbaus auf diese nicht oder nur selten stößt. Wir hatten davon noch nie was gehört und sind wirklich erst beim Notartermin das erste Mal auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung gestoßen. Das ging den Verkäufern übrigens genau so, die waren dann auch ein wenig genervt. Denn: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wird der Kauf nicht final abgewickelt und das Geld nicht ausgezahlt.

Generell ist es nicht schwer, die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen, sofern man es beim ersten Mal gleich korrekt macht. Eher handelt es sich hier um einen Verwaltungsakt, der einfach erledigt werden muss. Plant ein bisschen Zeit ein, die Genehmigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann zwischen 2 und 6 Wochen dauern. Bei uns hat es 6 Wochen gedauert, weil wir den Dachboden nachreichen mussten. Und bis die Nachfrage bei uns ankam, waren schon fast vier Wochen rum.