Bauzeitzinsen fallen bei einer Baufinanzierung als Zinsen von der Auszahlung bis zum Einzug an. Sprich: über die Bauzeit hinweg. Wie die Kreditinstitute die Bauzeitzinsen berechnen und wie ihr sie möglichst gering haltet, das erfahrt ihr hier.
Was sind Bauzeitzinsen?
Bauzeitzinsen sind Zinsen, die vom Zeitpunkt der ersten Kreditauszahlung für ein Bauprojekt bis zu dessen Vollendung anfallen. Sie werden zusätzlich zu allen anderen laufenden Kosten gezahlt.
Der Zinssatz wird in der Regel durch die Gesamtfinanzierungsbedingungen festgelegt, kann jedoch aufgrund von Teilauszahlungen und dem damit verbundenen höheren Arbeitsaufwand steigen. Die Bauzeitzinsen können monatlich beglichen oder über die Dauer der Baufinanzierung angesammelt und zum gesamten Finanzierungsbedarf dazu addiert werden. Wenn sich der Kreditnehmer für eine monatliche Zahlung entscheidet, müssen zusätzlich zu den Wohnkosten des während der Bauphase genutzten Objekts Zinsen für die neue Immobilie gezahlt werden.
Unvorhergesehene Schwierigkeiten, die eine Verlängerung der Bauzeit erfordern, können die Bauzeitzinsen ansteigen lassen, was häufig eine Nachfinanzierung erforderlich macht.
Bereitstellungszinsen sind Teil der Bauzeitzinsen
Was viele nicht wissen: Auch die Bereitstellungszinsen sind Teil der Bauzeitzinsen. Oft wird eine zinsfreie Zeit, die bis zu zwölf Monate andauern kann, zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank für den noch ausstehenden Darlehensbetrag vereinbart. Nach Ablauf dieser Phase werden vom Kreditinstitut Bereitstellungszinsen für das noch nicht ausgezahlte Darlehen gefordert.
Diese Zinsen, die auf dem noch ausstehenden Darlehensbetrag basieren, betragen etwa 0,25 Prozent pro Monat. Da Verzögerungen von einem bis zwei Monaten bei Bauvorhaben typischerweise erwartet werden, sollten Kreditnehmer einen angemessenen finanziellen Spielraum für solche Situationen einplanen.
Abhängig von der Bank besteht die Option, diese Zinsen monatlich zu zahlen oder sie nach Abschluss der Bauphase zum Darlehen hinzuzufügen. Allerdings muss diese letzte Option bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs in Betracht gezogen werden.
Wenn die Immobilie als Kapitalanlage genutzt wird, können die Zinsen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Berechnung der Bauzeitzinsen
Um die Bauzeitzinsen zu berechnen, werden die zuvor festgesetzten Zinsen des betreffenden Darlehens als Grundlage verwendet. Werden Teilzahlungen genehmigt, erheben manche Banken auf den festgesetzten Zins einen Aufschlag von etwa einem Prozent. Die nachfolgenden Beispiele lassen einen möglichen Teilzahlungszuschlag bei einem vereinbarten Zinssatz von 0,5 Prozent unberücksichtigt. Allgemein gilt jedoch: Angesichts einer oft kostspieligen Zwischenfinanzierung, bei der die Zinsen an den Dispokrediten orientiert sind, ist der Aufschlag für Teilzahlungen finanziell sinnvoll.
Generell orientieren sich die Kreditinstitute bei der Berechnung der Bauzeitzinsen an dieser Formel: (Darlehenssumme / 2 x Nominalzinssatz / 100) x Bauzeit / 12 = Bauzeitzinsen
Bauleitzins berechnen: Beispiel 1
In diesem Szenario subtrahiert die Bank die Zinsen für die erste fällige Rate (40.000 Euro) sowie die jeweiligen Bereitstellungszinsen direkt bei der Ausgabe der Darlehensanforderung. Daher werden die 525 Euro Bereitstellungszinsen um weitere 166,67 Euro erhöht – dies entspricht den Zinsen für die 40.000 Euro über einen Zeitraum von 30 Tagen. Dies resultiert in einer Auszahlungssumme von 39.308,33 Euro.
Die beiden Zinsarten werden auf diese Weise bis zur vollständigen Auszahlung des Kreditbetrages miteinander verrechnet. Wichtig zu beachten ist, dass sich der abzuziehende Betrag bei jeder Teilauszahlung aufgrund der höheren Darlehenszinsen erhöht. Diese Lücke muss daher durch Eigenkapital oder laufendes Einkommen aufgefüllt werden.
Bauleitzins berechnen: Beispiel 2
In diesem Szenario erhebt die Darlehensgeber-Bank sowohl die Bauzeitzinsen in Form einer gesonderten Rate als auch die Bereitstellungszinsen direkt über eine Lastschrift von einem zuvor vereinbarten Konto. Dadurch bleibt der abgerufene Darlehensbetrag unberührt.
Bauleitzins berechnen: Beispiel 3
Zusätzlich zu den Standard-Bereitstellungszinsen akkumuliert die genannte Bank auch die Bauzeitzinsen. Man spricht hierbei von „Auflaufen“, wenn die jeweiligen Zahlungen ohne irgendeinen Abzug geleistet werden. Dabei wird ein Saldo aus den entstandenen Bauzeitzinsen und den Bereitstellungszinsen gebildet. Daraufhin wird der gesamte Betrag bei der letzten finanziellen Anforderung vom Auszahlungsvolumen abgezogen.
Jedoch kann in diesem dritten Szenario ein Defizit von mehreren Tausend Euro auftreten, vorausgesetzt, sowohl Bereitstellungs- als auch Bauzeitzinsen wurden im Vorfeld nicht berücksichtigt.
Bauzeitzinsen möglichst gering halten
Bauzeitzinsen lassen sich zwar nicht gänzlich vermeiden, aber es gibt Möglichkeiten, sie zu minimieren, zum Beispiel durch einen zinsgünstigen Baukredit und eine Zeit ohne Bereitstellungszinsen. Deswegen sollten die Bauherren auch möglichst auf die Einhaltung ihres Bauzeitplans pochen. Denn jede Verzögerung – sei es durch Lieferprobleme oder Auseinandersetzungen mit dem Bauunternehmen – führen zu einer Erhöhung der Bauzeitzinsen und oftmals einer Nachfinanzierung.
Um finanzielle Schwierigkeiten zu vermeiden, sollte man daher möglichst auf eine monatliche Zahlung der Bauzeitzinsen verzichten. Denn dadurch entsteht monatlich eine doppelte Belastung durch Mietzahlungen und Bauzeitzinsen. Wer sich dennoch für eine monatliche Zahlung entscheidet, sollte von Anfang an einen ausreichend großen finanziellen Spielraum einplanen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt: Wurde das Eigenheim für den Eigenbedarf gebaut, sind die Bauzeitzinsen steuerlich nicht absetzbar. Soll die Immobilie jedoch als Renditeobjekt genutzt und nach Fertigstellung vermietet werden, können die Zinsaufwendungen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden. Wird der Abzug abgelehnt, können die Zinsen als Herstellungskosten abgeschrieben werden.