Als wir beim Notartermin saßen und den Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichneten, sprach der Notar plötzlich von der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG. Von was? Ja genau, so ging es uns auch. Was sich dahinter verbirgt, wofür man sie braucht und wann man sie beantragt, fassen wir nachfolgend für euch zusammen.

Grundsätzlich gilt: Auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird jeder stoßen, der kein Grundstück alleine besitzt, sondern sich dieses teilt. Dies ist zum Beispiel durch eine Hinterlandbebauung oder bei einer Doppelhaushälfte der Fall.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein. (Quelle: Wikipedia)

Das klingt ja einfach und logisch 😉

In einfach formuliert: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung regelt, wem welcher Teil des Eigentums gehört.
Klassisch findet man das normalerweise bei einem Haus mit mehreren Mietwohnungen, die unterschiedliche Besitzer haben. In dem Fall regelt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welchem Eigentümer welche Wohnung gehört und was Gemeinschaftsfläche (Hausflur, Treppenhaus, Fahrstuhl, Zuwegung zum Haus, etc.) ist und damit allen Eigentümern zu gleichen Teilen gehört.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in mehrere Eigentumswohnungen geplant ist.

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG beim Hausbau

Diese Regelung gilt allerdings nicht nur für Mietwohnungen, sondern kann auch für Häuser bzw. das Grundstück, auf dem die Häuser gebaut werden, gelten. Grundstücke können entweder real oder nach WEG geteilt werden.

Eine reale Teilung ist, wenn aus einem Grundstück tatsächlich zwei gemacht werden, also z.B. neue Grenzsteine gesetzt werden und jedes Grundstück über eine eigene Zuwegung verfügt.

Nach WEG wird ein Grundstück geteilt, wenn beispielsweise die Abstände (min. 3 Meter) zu den Grundstücksgrenzen nicht eingehalten werden können oder keine eigene Zuwegung möglich ist. Speziell die mangelnde Zuwegung ist bei einer Hinterlandbebauung der Regelfall, da das Haus in zweiter Reihe die Zufahrt des vorderen Hauses mit benutzt. So ist es bei uns eben auch.

Neue Grundbuchblätter werden in beiden Fällen erstellt, unabhängig ob real oder nach WEG geteilt wird.

Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG

Wann beantrage ich diese?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann zu jeder Zeit beantragt werden.
Allerdings wird empfohlen, diese erst nach der Genehmigung vom Bauantrag zu beantragen. Sofern die Abgeschlossenheitsbescheinigung im Vorfeld beantragt und genehmigt wurde, kann sie nämlich ungültig werden. Und zwar dann, wenn der Bauantrag nicht zu 100% genehmigt wird. Sind also Änderungen oder Nachträge am Bauantrag erforderlich, muss auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung neu erstellt werden. Das kostet unnötig Geld und Nerven, beides möchte man beim Hausbau so viel wie möglich sparen.

Wie beantrage ich diese?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. Es müssen alle Grundstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuch, Blatt-Nr.) angegeben werden. Benötigt werden folgende Unterlagen:

  • Lageplan
  • Alle Grundrisse, auch Spitzböden von allen auf dem Grundstück befindlichen Immobilien / Wohnungen. Es reicht nicht (!), nur das neue Haus oder die neue Wohnung einzureichen
  • Alle Ansichten
  • Schnitte

Die einzelnen Wohnungen / Häuser müssen mit Nummern (1, 2, …) versehen sein.

  • Lageplan:
    Alle Gartenflächen, Nebengebäude, Garagen, Carports, Stellplätze und Zuwegungen müssen komplett zu den einzelnen Wohnungen / Häusern zugeordnet werden oder als Gemeinschaftsfläche markiert werden.
  • Grundrisse:
    Jeder Raum einer Wohnung / eines Hauses muss gekennzeichnet sein, auch Flure, Abstellkammern oder das Gäste-WC. Der Zugang zu diesen Räumen muss über eigene oder gemeinschaftlich genutzte Flächen möglich sein und in den Grundrissen nachvollziehbar sein. Auch die Zugänge zu den Spitzböden müssen dargestellt sein.
  • Ansichten und Schnitte:
    Auch hier sollten die Einheiten markiert werden. In den Ansichten sollte man in alle Fenster die Nummer der jeweiligen Wohnung / des jeweiligen Hauses schreiben.

Von allen Unterlagen werden mind. 2 Ausfertigungen (1x für Antragsteller zurück, 1x für die Bauaufsichtsbehörde) benötigt.
In unserem Fall sah die Kennzeichnung bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG dann so aus wie auf den nachfolgenden Bildern aus. Wichtig: Ihr benötigt auf jeden Fall die Grundrisse der anderen Hausbesitzer.

Lageplan (geschwärzt)

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Lageplan

Haus vorne

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 1

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 1

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 1

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 1

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 1

Unser Neubau

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG - Haus 2

Ihr glaubt, die vielen Zahlen sind übertrieben? Dachte ich auch…

Fehler bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG

Es gibt klassische Fehler, die immer wieder zu Verzögerungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung führen, den mit dem Dachboden haben wir auch gemacht.

Fehler die Ihr vermeiden solltet, um Zeit zu sparen:

  • Denkt an den Dachboden!
    Auch wenn es sich dabei nicht um Wohnraum handelt, so ist dieser ja im Schnitt sichtbar. Reicht Ihr dafür keinen Grundriss ein, wird dieser in den meisten Fällen nachträglich angefordert. In einigen Fällen winken die Sachbearbeiter dies netterweise durch. Aber Achtung, was nett gemeint ist, kann unangenehme Folgen haben: Dadurch wird der Dachboden Gemeinschaftsfläche und gehört euch rechtlich betrachtet nicht mehr alleine! Wir hatten diesen am Anfang nicht eingereicht, er wurde dann noch mal angefragt und gehört uns zum Glück alleine 😉
  • Markiert alle Fenster und Türen. Warum? Gute Frage, ich weiß es nicht… Allerdings muss auch dies nachträglich getan werden, wenn Ihr es am Anfang vergesst. Und das ist dann erneut eine Zeitverzögerung.
  • Auch die Ansichten und Schnitte müssen für eine erfolgreiche Abgeschlossenheitsbescheinigung markiert werden. Das Grundbuchamt hat schon Pläne zur Überarbeitung zurückgegeben, in denen die Nummern in den Ansichten und Schnitten fehlten!
  • Generell gilt: Markiert jeden einzelnen Raum, jede Tür und jedes Fenster. Alles was Ihr nicht explizit markiert, wird zu Gemeinschaftsfläche!

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Kosten unterscheiden sich je nach Bundesland. Wir haben in Schleswig-Holstein (2015) für unser Haus in zweiter Reihe etwa 100,00€ bezahlt. Ob das ein pauschaler Satz ist, der immer angewendet wird? Weiß ich nicht, zu den Kosten findet man leider keine Informationen im Internet. Wir wussten es auch erst, als wir am Ende die Rechnung bekommen haben. Wir hatten am Anfang mal angerufen und nachgefragt, aber auch die Mitarbeiter konnten uns diese Frage nicht beantworten.

Fazit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG ist etwas, was die allermeisten Bauherren vermutlich gar nicht kennen, da man im Vorfeld bei der Planung des Hausbaus auf diese nicht oder nur selten stößt. Wir hatten davon noch nie was gehört und sind wirklich erst beim Notartermin das erste Mal auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung gestoßen. Das ging den Verkäufern übrigens genau so, die waren ein wenig genervt. Denn: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wird der Kauf nicht final abgewickelt und das Geld nicht ausgezahlt.

Generell ist es nicht schwer, die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen, sofern man es beim ersten Mal gleich korrekt macht. Eher handelt es sich hier um einen Verwaltungsakt, der einfach erledigt werden muss. Plant ein bisschen Zeit ein, die Genehmigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann zwischen 2 und 6 Wochen dauern. Bei uns hat es 6 Wochen gedauert, weil wir den Dachboden nachreichen mussten. Und bis die Nachfrage bei uns ankam, waren schon fast vier Wochen rum…

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