Sondertilgungen sind eine praktische Möglichkeit, Immobiliendarlehen früher abzubezahlen. Dazu muss bei der Immobilienfinanzierung die Möglichkeit von Extra-Zahlungen neben den monatlich gleichbleibenden Raten vereinbart werden. So kannst du je nach Höhe der Sondertilgung früher als geplant schuldenfrei werden und Kosten für Zinsen einsparen.
In diesem Beitrag behandeln wir die Frage, wann und wie eine Sondertilgung sinnvoll ist.
Wann und in welcher Konstellation ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Um dir aufzuzeigen, wann es sinnvoll sein kann, eine Extrazahlung zu leisten, haben wir dir nachfolgend zwei Beispiele erstellt.
1. Beispiel: Ein vor fünf Jahren abgeschlossenes Immobiliendarlehen hat oft einen Zinssatz von 1,5 bis 2 %. Nutzt du dein Recht auf Sondertilgung und leistest diesbezüglich eine Zahlung von 10.000 Euro im Jahr, so zahlst du für dieses Jahr 150 bis 200 Euro weniger Zinsen.
Auch mindert die Sonderzahlung die Restschuld für deinen Kredit und es entfällt ab jetzt monatlich ein größerer Anteil deiner Zahlung auf die Tilgung, während der Zinsanteil in deiner Rate sinkt.
2. Beispiel – Erweitertes Sondertilgungsrecht: Du hast einen Kredit von 200.000 Euro aufgenommen und zahlst monatlich 900 Euro an die Bank zurück, bei einer Laufzeit von zehn Jahren. Für eine Sondertilgung möchte deine Bank 0,25 Prozentpunkte mehr Zinsen. Die Sondertilgung erfolgt zum Jahresende.
Bei einem Darlehen ohne Sondertilgung hast du einen Effektivzins von 2,00 % p.a., Zinskosten von 32.792 Euro und eine Restschuld von 124.792 Euro nach zehn Jahren. Bei einem Darlehen mit Sondertilgung hast du einen Effektivzins von 2,25 % p.a., kannst eine Sondertilgung von 5 % pro Jahr leisten (10.000 Euro), hast Zinskosten von 25.548 Euro und deine Restschuld nach zehn Jahren beträgt nur noch 28.548 Euro.
Deine jährliche Ersparnis beläuft sich auf 6.244 Euro. Durch die jährlichen Sonderzahlungen kannst du deine Zinskosten also beträchtlich senken.
Baufinanzierung – Sondertilgung ja oder nein?
Prinzipiell ist eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung eine sinnvolle Möglichkeit, um ein Immobiliendarlehen schneller zurückzuzahlen. Wenn sich dadurch aber der Zinssatz deines Kredits erhöht, solltest du dich nur für diese Option entscheiden, wenn du regelmäßig hohe Sonderzahlungen leisten kannst.
Bei Aufnahme eines Annuitätendarlehens vereinbarst du zu Vertragsbeginn eine feste und gleichbleibende Rate. Diese besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Durch eine Sondertilgung steigt der Tilgungsanteil noch mehr, während der Zinsanteil weiter sinkt. So kannst du deinen Kredit deutlich schneller zurückzahlen, während du weniger Zinsen dafür zahlen musst.
In Zeiten von hoher Inflation lohnt sich eine Sondertilgung übrigens eher nicht.
Sondertilgung wann im Jahr?
Wann und wie oft eine Sondertilgung im Jahr geleistet werden kann, ist im Darlehensvertrag für den Immobilienkauf festgelegt. Normalerweise werden feste Termine über das Jahr vereinbart, an denen du die zusätzlichen Geldbeträge überweisen kannst. Hier gilt als Faustregel: Je früher, desto besser.
Leistest du deine Sondertilgung schon am Anfang des Jahres, reduziert sich die Restschuld und damit auch die Zinszahlung schneller als wenn du später im Jahr eine Sondertilgung zahlst.
Sondertilgung oder Anlegen?
Wenn sich die Immobilienfinanzierung noch über viele Jahre erstreckt, bietet die Sondertilgung eine Möglichkeit, diesen Zeitraum zu verkürzen. Auch spart man dadurch Zinskosten ein. Man kann nun überlegen, ob man das Geld lieber anlegt, statt eine Sonderzahlung zu leisten. Dies macht allerdings nur Sinn, wenn die Einnahmen aus der Anlage höher sind, als die Höhe der gesparten Zinsen.
Wenig attraktiv sind hier deshalb Tagesgeldkonten oder Sparbriefe, weil die Zinsen meist zu niedrig sind. Hier wäre eine Sondertilgung vermutlich lohnender. Anders sieht es bei spekulativen Geldanlagen aus. Das sind Aktien, Fonds, Wertpapiere, Gold, Kunst oder Kryptowährungen. Läuft deine Investition gut, kannst du hier deutlich höhere Gewinne erzielen als mit den eingesparten Zinsen bei einer Sondertilgung.
Jedoch solltest du immer bedenken, dass höhere mögliche Gewinne auch ein höheres Risiko mit sich bringen. Du kannst im schlimmsten Fall dein gesamtes Geld verlieren. Deshalb macht diese Form der Anlage – vor dem Hintergrund des Risikos – keinen Sinn und ist absolut nicht zu empfehlen, sofern das investierte Geld zwingend notwendig ist für die Tilgung der Finanzierung.
Ähnliches gilt auch für die Anlage in einen ETF. Auch für einen ETF ist ein Anlagehorizont von mindestens 10, besser 15 Jahren zu empfehlen, um schlecht laufende Jahre zu kompensieren.
Sondertilgung oder Sparen?
Auch in diesem Fall gilt: Je schneller der Kredit an die Bank zurückgezahlt wird, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen musst du an die Bank zahlen. Es empfiehlt sich jedoch, einen Notgroschen von drei bis neun Monatsgehältern anzusparen. Wenn du darüber noch nicht verfügst, kannst du einen Teil deines überschüssigen Geldes oder alles sparen, bis du dieses Ziel erreicht hast.
Sparen mit dem Ziel dein Geld zu vermehren lohnt sich nur, wenn die Rendite, die du damit erzielst, höher ist als die Zinskosten. Dazu musst du dein Geld aber investieren und es nicht einfach auf dem Konto liegen lassen, wo es keine oder nur geringe Zinsen dafür gibt.