Immobilien-Teilverkauf – Übersicht, Hintergründe, Vor- und Nachteile

Schaffe, schaffe, Häusle baue und nicht nach den Mädle schaue. Die Schwaben haben ihren eigenen Leitspruch, viele Deutsche stehen dem in nichts nach und streben ihr Leben lang nach einer eigenen Immobilie. Egal, ob Eigentumswohnung oder Haus, solange man arbeitet, wird der Kredit abbezahlt. Das große Ziel: Im Alter das Leben in vollen Zügen genießen.

Doch was, wenn man die Zukunft plant und das Schicksal einem einen Strich durch die Rechnung macht? Auch Senioren haben heutzutage immer weniger Rente zur Verfügung, um ihren Lebensabend zu gestalten. Eine aktuelle Untersuchung des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica ergab: Bei den Immobilienbesitzern, die älter als 60 Jahre alt sind, verfügen knapp 3,3 Millionen Haushalte und damit 25 Prozent aller Senioren über kein auskömmliches Einkommen.

Menschen im Rentenalter können also vor einem echten Problem stehen, denn die Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe von Banken haben sich über die Jahre verschärft. Dies hat zur Folge, dass der finanzielle Spielraum für viele eingeschränkt ist. Der Teilverkauf von Immobilien kann in diesem Fall eine Idee sein. Diese Option scheint gerade für Immobilieneigentümer im Ruhestand geeignet. Mit diesem Modell der Immobilienverrentung lässt sich erhebliches Vermögen aus der eigenen Immobilie freisetzen, ohne ausziehen zu müssen.

Was versteht man unter einem Teilverkauf von Immobilien?

Wie der Begriff schon sagt, wird bei einem Teilverkauf bis zu 50 % der Wohnimmobilie veräußert. Dafür bekommt der Teilverkäufer je nach Wert der Immobilie einen Betrag X ausgezahlt. Den Wert der Immobilie ermitteln externe, unabhängige und zertifizierte Gutachter und werden von den meisten Teilkauf-Anbietern kostenlos zur Wertermittlung beauftragt.

Dank des lebenslangen Nießbrauchrechts kann der Verkäufer die gesamte Immobilie weiterhin uneingeschränkt nutzen und zahlt dem Käufer eine monatliche Kompensationszahlung in Form des Nutzungsentgelt in Höhe von 2,9 % der Entgeltsumme. Dieses orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, ermittelt durch das Statistische Bundesamt und wird regelmäßig angepasst.

Das Ganze wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Grundbucheintrag ist das Nutzungsrecht gegenüber Dritten geschützt, egal was kommt. Der Nießbrauch erlischt erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder mit dem Tod des Rechteinhabers.

Was gilt es bei einem Teilverkauf zu beachten?

Nachfolgend findest Du alles Beachtenswerte auf einen Blick:

• Der Teilverkauf einer Immobilie ist ab einem Verkehrswert von 200.000 € möglich
• Ein Nießbrauchrecht wird im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen und sichert dem Teilverkäufer lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
• Die Erben bekommen ein Erstankaufsrecht auf dem verkauften Immobilienanteil
• Die Immobilie sollte für einen Teilverkauf lastenfrei sein
• Viele Anbieter haben ein Mindestalter für den Verkäufer von ca. 60 Jahren festgelegt
• Sollte der Verkäufer das Haus nicht bereits vor 10 Jahren gekauft, oder in den vergangenen Jahren vermietet haben, fällt in der Regel eine Spekulationssteuer an

Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?

Ob sich der Teilverkauf lohnt und die Rente aufbessert, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Befindet sich die Immobilie weniger als 10 Jahre im eigenen Besitz, schmälert die Spekulationssteuer den Gewinn und lässt die Rentabilität des Teilverkaufs hinterfragen. Ein weiteres Kriterium beruht auf dem tatsächlichen Immobilienwert. Ob der Teilverkauf sinnvoll und überhaupt möglich ist, kann anhand eines Immobiliengutachtens in Erfahrung gebracht werden. Ein Verkehrswert von mindestens 200.000 EUR ist die Grundvoraussetzung dafür, dass man die Immobilie zu einem Teil veräußern und die monatliche Summe als mietähnliche Zahlung erhalten kann.

Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor beruht auf der Immobiliengröße und der Raumaufteilung. Wer sich für einen Teilverkauf entscheidet, genießt ein lebenslanges Nießbrauchrecht und bleibt weiter in seinem Haus wohnen. In einem kleinen Objekt mit drei bis vier Zimmern ist das kaum möglich, wodurch der Teilverkauf trotz hohem Verkehrswert nicht sinnvoll ist.

Mit der Teilveräußerung sichern Verkäufer ihren Lebensstandard durch monatliche Zahlungen in der Höhe, die im notariellen Vertrag vereinbart wurde. Um einen akuten finanziellen Engpass in einer hohen Summe auszugleichen, ist diese Option ungeeignet. Teilverkäufe sehen keine Einmalzahlung durch den Käufer vor, sondern beruhen auf dem Prinzip der monatlichen Zahlung ähnlich eines Mietzinses. Der Käufer wird mit Vertragsabschluss Miteigentümer, während der Teilverkäufer als Nießbraucher ein monatliches Nutzungsentgelt zahlt und weiter vollständig für die gesamte Instandhaltung verantwortlich ist.

Grundsätzlich lohnt sich ein Teilverkauf für alle Immobilieneigentümer, die ihr Zuhause trotz Liquiditätsengpässen nicht aufgeben möchten. Dennoch sollte die Entscheidung nicht ohne eine fachkundige Kalkulation und genaue Überlegungen getroffen werden.

Vor- und Nachteile eines Immobilien-Teilverkaufs auf einen Blick

Nachfolgend findest Du die Vor- und Nachteile auf einen Blick.

Vorteile:

• Das in der Immobilie gebundene Vermögen wird schnell herausgelöst
• Der Eigentümer muss sein Zuhause nicht verlassen
• Erben bekommen ein Erstankaufsrecht
• Der Teilverkäufer profitiert von eventuell künftigen Wertsteigerungen der Immobilie

Nachteile:

• Der Teilverkäufer zahlt eine monatliche Nutzungsgebühr
• Der Teilverkäufer muss für Instandhaltungskosten aufkommen
• Der Käufer wird als Miteigentümer eingetragen

Wie ist der Ablauf bei einem solchen Verkauf?

Die Voraussetzung für den Teilverkauf ist eine vorhandene oder mögliche Aufteilung der Immobilie in eigenständige Wohneinheiten. Wer beispielsweise 50 Prozent seines Hauses verkauft, muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan vorlegen.

Am einfachsten funktioniert der Verkauf bei Immobilien, die über zwei Etagen mit separaten Eingängen verfügen. In diesem Fall kann das Nießbrauchrecht für die Hälfte (oder den Anteil) des Objekts im Grundbuch eingetragen werden, die tatsächlich vom Teilverkäufer genutzt wird. Die Aufsetzung des Vertrags bedarf einer notariellen Beurkundung, welche als Grundlage für die Änderung der Daten im Grundbuch dient. Der Erwerber wird Miteigentümer und als Solcher im Grundbuch eingetragen.

Im Detail funktioniert der Teilverkauf wie folgt:

1. Der Verkäufer gibt den gewünschten Verkaufsbetrag an.
2. Ein Gutachter prüft den Marktwert der Immobilie.
3. Der Vertrag wird aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet.
4. Der Erwerber wird als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen – der Teilverkäufer bleibt ebenfalls Eigentümer.
5. Die Auszahlung der monatlich vereinbarten Summe wird in die Wege geleitet.
6. Dem ursprünglichen Verkäufer bleibt das Recht, den zweiten Teil seiner Immobilie bei Bedarf ebenfalls zu veräußern.

Teilverkauf des Hauses an die eigenen Kinder?

Für viele Eigenheimbesitzer ist der Gedanke eines Teilverkaufs ihres Zuhauses an Dritte mit einem unangenehmen Gefühl verbunden. Wer die monatliche Liquiditätsaufstockung benötigt und nicht an Fremde teilverkaufen möchte, kann sich zum Beispiel für eine Teilveräußerung an die eigenen Kinder entscheiden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Kinder ein Interesse an der Immobilie haben und dem Teilverkauf zustimmen. Es gibt einige Vorteile für beide Seiten. Durch den Teilverkauf entfallen Erbschafts- und Schenkungssteuern. Der Verkauf an die eigenen Kinder ist komplett steuerfrei und gibt den neuen Teileigentümern die Chance, den Kaufpreis abzuschreiben und so eine steuerliche Entlastung zu erzielen. Auch die Grunderwerbsteuer entfällt.

Der Teilverkauf einer Immobilie an die eigenen Kinder sorgt dafür, dass das Objekt ganzheitlich im Familienbesitz bleibt. Dennoch sollten die vertraglichen Details auch in diesem Fall ihren rechtskonformen Lauf nehmen. Die Eintragung des Nießbrauchrechts, die Festlegung der monatlichen Zahlung und die räumliche Trennung des veräußerten Immobilienteils sind auch bei Verkäufen an die eigenen Kinder wichtig.

Mit dieser Entscheidung können Erbschaftssteuern und Schenkungssteuern vermieden werden. Die Kinder können den erworbenen Immobilienanteil erneut steuerlich abschreiben und damit eine Senkung ihrer Einkommenssteuer erzielen. Als Teilverkäufer sichern sich die Eltern eine lebenslange Liquiditätsaufstockung in monatlich gleicher Höhe, ohne dass sie das Haus und damit ihren liebgewonnenen Lebensraum verlassen müssen.

Um späteren Uneinigkeiten vorzubeugen und um auch innerhalb der Familie eine rechtskonforme Abwicklung zu gewährleisten, sollte der Ablauf des Verkaufs keinesfalls von den Modalitäten der Teilveräußerung an nicht verwandte Dritte abweichen. Bei einer rechtssicheren Vertragsgestaltung und einer regulären Abwicklung des Teilverkaufs ist das Geschäft zwischen Eltern und Kindern die mit Abstand beste und sicherste Lösung für beide Seiten.

Zusammenfassung

Prinzipiell kommt jeder Immobilienbesitzer für einen Teilverkauf infrage, der aus seiner Immobilie Liquidität schöpfen, sich bestimmte Wünsche erfüllen möchte oder größere Umbauten oder Anschaffungen plant. Teilverkäufer können zudem für den Rest Ihres Lebens in ihrem Zuhause wohnen bleiben.

Ein Teilverkauf der eigenen Immobilie kann finanzielle Unabhängigkeit im Alter schaffen und eine Alternative zur Leibrente, Immobilienrente, Umkehrhypothek oder zum Hypothekendarlehen sein, ganz ohne Kredite und frei von Spekulationssteuer.

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