Erbpachtgrundstück – der einfache Weg zum Eigenheim?

Ohne Rücklagen oder einen guten Job, bei dem die Bank dann gerne einen hohen Kredit vergibt, ist Bauen oder das Kaufen eines Hauses aktuell für die viele Menschen nicht mehr so einfach umzusetzen. Eine Möglichkeit, zumindest die Grundstückskosten etwas zu reduzieren ist hierzulande das Erbpachtrecht. Statt ein Grundstück zu kaufen, wird es gepachtet.

Da die Kosten für ein Erbpachtrecht deutlich unter den üblichen Grundstückspreisen liegen, liebäugeln viele, die sich den Traum vom Eigenheim sonst nicht erfüllen können, mit dieser Methode. Dabei sollten aber einige Dinge beachtet werden.

Was ist die Erbpacht?

Geschichtlich gesehen reicht der Begriff Erbpacht bis ins Mittelalter zurück. Zu seinerzeit waren die Erbpächter wirtschaftlich und persönlich an ihre Lehnsherren gebunden. Zwar durften sie das Land bewirtschaften, es gehörte ihnen aber nicht.

Ende des 18. Jahrhunderts wurde die Erbpacht verboten und schließlich 1947 abgeschafft. Dennoch ist der Begriff auch heute immer noch gebräuchlich. Jedoch hat sich dessen Bedeutung verändert. Ist heute von einem Erbpachtgrundstück die Rede, ist in der Regel das Erbbaurecht gemeint.

Und das wiederum bedeutet, dass jeder mit Erbbaurecht ein fremdes Grundstück bebauen darf. Schätzungsweise unterliegen 5 % aller Grundstücke in Deutschland dem Erbbaurecht. Daran sind immer der Grundstückseigentümer und die Erbbauberechtigten beteiligt. Gemeinsam schließen sie einen notariell beglaubigten Erbbaurechtsvertrag ab.

Darin stellt der Grundstückseigentümer sein Grundstück über eine bestimmte Laufzeit zur Nutzung oder Bebauung zur Verfügung. Dafür erhält er einen bestimmten Erbpacht Zins.

Die Zinshöhe richtet sich nach dem Bodenwert des Grundstücks. In der Regel sind das immer zwischen 4 bis 6 Prozent. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss.

Wichtig: Obwohl der Eigentümer sein Grundstück gegen einen Zins zur Erbpacht vergeben hat, behält er ein Mitspracherecht bei der Nutzung des Grundstücks.

Wer verpachtet Grundstücke mit Erbpacht?

Erbpachtgrundstücke werden seltener von Privatpersonen, sondern eher von Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen verpachtet. Ebenso gibt es private Investoren, die Erbpachtgrundstücke zur Altersvorsorge kaufen.

Welche Kosten kommen beim Erbpachtrecht auf einen zu?

Statt das Grundstück zu kaufen, wird es also gepachtet. Klingt nach wenig Kosten. Doch ganz so ist es nicht. Denn der Mieter muss über die gesamte Vertragslaufzeit der Erbpacht einen Zins zahlen. Je nach Vertragsdauer kann dies zwischen 50 bis 99 Jahre lang sein.

Hinzukommt, dass ein anfänglich günstiger Erbpachtzins im Laufe der Jahre erheblich steigen kann. Denn der Zinssatz für das Erbpachtgrundstück ist an die allgemeine Tendenz des Verbraucherindex gekoppelt. Legt dieser Index stark zu, steigen auch die Zinsen für das Erbbaugrundstück sprunghaft an. Da hilft es auch nichts, dass der Zins für das Erbbaurecht nur alle 3 Jahre angehoben werden darf. Das zeigt auch eine Berechnung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Demnach ist der Indexwert zwischen 1999 und heute über 300 % gestiegen.

Monatliche Zinsbelastung

Abhängig vom Verkehrswert eines Grundstücks und der Höhe des vereinbarten Zinses kann die Belastung hoch oder niedrig sein.

Verkehrswert	3 % Erbpachtzins	4 % Erbpachtzins	5 % Erbpachtzins	6 % Erbpachtzins
150.000	375	500	625	750
200.000	500	667	834	1000
250.000	625	834	1042	1250

Neben dem Pachtzins kommen aber noch weitere Kosten auf die Mieter zu.

Erschließungskosten

Ist das Grundstück noch nicht an das Wasser-, Abwassernetz angeschlossen und liegt auch noch kein Strom an, müssen zusätzlich Erschließungskosten an die Gemeinde bezahlt werden.

Grundbucheintrag

Der Erbpachtvertrag wird in zwei Grundbüchern dokumentiert:

• Grundstücksgrundbuch (Belastung in Abteilung II)
• Erbbaugrundbuch (siehe §§ 14 ff. ErbbauRG).

Grunderwerbssteuer

Durch den Eintrag ins Grundbuch wird dem Pächter das Nutzungsrecht für das Grundstück übertragen. Deswegen muss für die Erbpacht auch Grunderwerbssteuer an das Finanzamt bezahlt werden.

Deren Höhe errechnet sich aus dem Kapitalwert des Erbbaurechts und dem Grunderwerbssteuersatz im jeweiligen Bundesland. Zur Ermittlung des Kapitalwerts wird beim Erbbaurecht der Jahreserbbauzins mit einem bestimmten Wert multipliziert. Dieser hängt von der Restlaufzeit des Erbbaurechts ab. So liegt er bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr unter eins. Bei einer Laufzeit von 101 Jahren beträgt der Wert 18,6. Von dieser Bemessungsgrundlage werden dann, je nach Bundesland, zwischen 5 und 6,5 % als Grunderwerbssteuer fällig.

Wichtig: Wird der Vertrag nach Ende der Laufzeit verlängert, fällt die Grunderwerbssteuer wieder an.

Wird hingegen ein Erbbaurecht mit einer Immobilie veräußert, ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer die Summe aus dem Gebäudekaufpreis und dem Kapitalwert des Erbbaurechts.

Grundsteuer

Beim Thema Erbbaurecht und Grundsteuer ist zu erwähnen, dass es hier immer zwei Bescheide gibt: Der Pächter trägt die Grundsteuer für das Erbbaurecht. Dagegen muss der Verpächter die Grundsteuer für das Grundstück bezahlen.

Erbpacht ablösen – was passiert am Ende der Laufzeit?

Über die gesamte Laufzeit hinweg hat der Erbbaunehmer ähnliche Rechte wie der Eigentümer. Er kann eine Immobilie auf dem Grundstück vererben, vermieten und verkaufen. Jedoch: Kann der Eigentümer einen Nachweis erbringen, dass ein potenzieller Käufer den Erbbauzins nicht aufbringen kann, kann er dem Verkauf widersprechen.

Eine weitere Sicherheit für den Erbpachtnehmer ist die „Unkündbarkeit“ des Vertrages. Außer es kommt zum sogenannten „Heimfall“.

Was ist der sogenannten „Heimfall“ beim Erbpachtvertrag?

Tritt der sogenannte Heimfall bei einem Erbpachtvertrag in Kraft, muss der Pächter sein Nutzungsrecht an den Verpächter zurückgeben. Unabhängig von der restlichen Vertragslaufzeit. Geregelt ist dieser Tatbestand in den Paragrafen 2 bis 4 im Erbbaurechtgesetz. Damit der Heimfall durchgesetzt werden kann, muss er im Erbpachtvertrag aber explizit genannt und bestimmt werden.

Typische Fälle für den Heimfall sind:

• Der Pächter gerät in zwei aufeinanderfolgenden Jahren mit dem Erbbauzins in Verzug.
• Das Grundstück und die Immobilie verwahrlosen.
• Beim Bau einer Immobilie wurde gegen den Bebauungsplan verstoßen.

Wichtig: Kommt es zum Heimfall, muss der Grundstückseigentümer den Erbbaurechtnehmer mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

Was passiert am Ende der Vertragslaufzeit?

Am Ende der Vertragslaufzeit endet die „Geschäftsbeziehung“. Außer die Erbpacht wird verlängert. Wird der Vertrag nicht mehr fortgeführt, erhält der Erbpachtnehmer vom Grundstücksbesitzer eine Entschädigung für sein Haus. Diese beträgt mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

Die Alternative hierzu wäre, das Erbpachtgrundstück nachträglich zu kaufen. Das Kaufrecht kann im Erbpachtvertrag geregelt werden.

Was darf der Pächter beim Erbbaurecht auf einem Grundstück machen?

Der Pächter darf das Grundstücks während der Vertragslaufzeit nahezu uneingeschränkt nutzen. Allerdings darf der Grundstückseigentümer in den Vertrag bestimmte Regelungen aufnehmen, an die sich der Erbbaurechtsnehmer halten muss.

So kann der Eigentümer bestimmen, in welchen Abständen Renovierungsarbeiten am Haus durchzuführen sind. Zudem kann er sich ein Mitspracherecht für den Umbau einer bestehenden Immobilie einräumen.

Erbpacht – Vor- und Nachteile

Der ursprüngliche Plan der Erbpacht war es, Menschen mit geringem Einkommen die Chance auf ein Eigenheim zu geben. Das wurde bei der Umsetzung auch entsprechend berücksichtigt. Daraus haben sich letztlich einige Vorteile ergeben.

Vorteile

Die Vorteile sind im Wesentlichen:

1. Es entfällt die Finanzierung des Grundstückpreises.
2. Das ist gerade in Regionen mit hohen Grundstückspreisen von Vorteil.
3. Somit bleibt mehr Eigenkapital für den Hausbau.
4. Das wiederum senkt den Finanzierungsbedarf.
5. Der Erbbaurechtnehmer erhält ein Vorkaufsrecht für das Grundstück.

Der Vorteil für Grundstücksbesitzer ist, dass sie weiterhin Eigentümer bleiben. Zudem können sie so langfristig Rendite erwirtschaften.

Nachteile

Für den Pächter hat die Erbpacht aber auch einige Nachteile parat:

1. Der Erbpacht-Vertrag bringt einen in ein Dauerschuldverhältnis.
2. Der Erbpachtzins kann alle drei Jahre deutlich ansteigen.
3. Die Laufzeit kann bis zu 99 Jahre betragen. Dagegen sind nach einem Kauf die Zinsen in der Regel nach 30 Jahren getilgt.
4. Hier ist man dann Grundstücksbesitzer und Hauseigentümer. Beim Erbpachtrecht ist man lediglich Hausbesitzer – außer es wurde eine bestehende Immobilie übernommen.
5. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, braucht immer die Einwilligung des Grundstücksbesitzers.
6. Das gilt auch für Umbaumaßnahmen oder Erweiterungen am Haus.
7. Selbst bei Änderungen im Grundbuch darf der Verpächter mitreden.
8. Die Pächter haben kein generelles Recht auf eine Vertragsverlängerung.
9. Eine Verlängerung ist oft mit einem höheren jährlichen Zins verbunden.