Der Antrag auf Bauvorbescheid, die sog. Bauvoranfrage, ist eine praktische und hilfreiche Möglichkeit, um vor Beginn eines Bauvorhabens Fragen zu klären. Wir klären in diesem Beitrag die zu erwartenden Kosten, die Länge der Gültigkeit des Bauvorbescheids und wann es sinnvoll ist, sie zu stellen.
Bauvoranfrage – Was ist das genau?
Eine Baubehörde oder ein Gemeindeamt sind die richtigen Anlaufstellen für eine Bauvoranfrage. Dort wird geklärt, ob bestimmte Einschränkungen, z. B. durch Vorgaben im Bebauungsplan oder spezielle Baurechte in Stadt bzw. Gemeinde, existieren.
Ein Bauvorbescheid darf mit einem Bauantrag nicht verwechselt werden, denn ersterer dient “nur” zur Sicherheit für die Bauplanung und als Beruhigung für Bauherren, da für die enthaltenen Genehmigungen eine Rechtsgültigkeit herrscht. Dies macht Sinn, wenn man bei der Hausbau Planung nicht ganz sicher ist, ob der geplante Bau den rechtlichen Anforderungen entspricht.
Bauvoranfrage vs. Bauantrag – Wo ist der Unterschied?
Während ein Bauantrag die Aspekte eines Bauvorhabens umfassend und detailliert beschreibt, enthält eine Bauvoranfrage “nur” einzelne, formulierte Fragen.
Dazu gehören vor allem die Bestätigung, dass das Bauprojekt vorschriftsmäßig und zulässig gemäß des Bauplanungsrechts ist. Der Bauherr (und die Baufrau natürlich) kann mit einem positiv ausgestellten Bauvorbescheid aufatmen, denn damit ist er einen großen Schritt in Hinsicht auf Planungssicherheit vorangekommen.
Mit der Genehmigung der Bauvoranfrage durch die zuständige Behörde ist die Basis und der Geltungsbereich für den Bauantrag gelegt, denn dieser wird dann im Regelfall auch genehmigt.
Argumente für einen Antrag auf Bauvorbescheid
Wenn einer der nachfolgenden Dinge auf dich zutrifft, kann die Beantragung sehr sinnvoll sein:
- Abweichung des geplanten Hausbaus vom Gebietsbebauungsplan
- Besonderheiten beim Bau des neuen Gebäudes
- Auswahl eines sehr speziellen Haustyps
- Grundstückslage in einem Areal ohne Bebauungsplan
- Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks in einer Region ohne gültigen Bebauungsplan (Steigerung des Grundstückswerts; Grundlage für Preisverhandlungen)
Wenig sinnvoll ist eine Bauvoranfrage, wenn das geplante Haus alle Vorgaben des Bebauungsplans erfüllt.
Wer stellt eine Bauvoranfrage?
Berechtigt zur Antragstellung sind:
- Kaufinteressierte (Grundstück)
- Bauherren
- Architekten
- Bauingenieure (bauvorlageberechtigt)
Wie wird die Bauvoranfrage gestellt?
Die Bauvoranfrage kann sowohl förmlich oder formlos gestellt werden.
Bei einem formlosen Antrag müssen nur ein Lageplan und eine Skizze des Bauvorhabens eingereicht werden. Auf dem Formular einer formlosen Bauvoranfrage stehen für gewöhnlich:
- Name und Adresse der Antragsteller
- Die genaue Bezeichnung des geplanten Vorhabens
- Die Gemarkung und Flurnummer des Grundstücks
- Die Gemeindeadresse
- Alle Fragen, die im Rahmen der Bauvoranfrage geklärt werden sollen.
- Angaben zur Erschließung (Zufahrt u. Hausanschlüsse vorhanden, geplante künftige Erschließung).
- Sämtliche Anlagen: Lageplan mit Eintrag des Vorhabens, Baubezeichnung, Baubeschreibung sowie sonstige Anlagen
Doch die Behördenbescheide auf einen formlosen Antrag sind rechtlich nicht bindend. Dies ist nur bei förmlich gestellt Bauvoranfragen der Fall. In dem Fall müssen einige Unterlagen miteingereicht werden:
- Das Antragsformular
- Die Flurkarte
- Die detaillierte Baubeschreibung
- Ein detaillierter Fragenkatalog des beauftragen Architekturbüros oder Bauingenieurs
- Alle Bauzeichnungen
- Bei gewerblichen Bauvorhaben eine Nutzungsbeschreibung
- Alle Bauzeichnungen samt Lageplan, Grundriss, Schnitten, Ansichten, Entwässerung- und Wasserversorgung
- Fotos vom Grundstück
- Kopien möglicher Baulasten
- Abweichungsantrag, wenn eine Ausnahme von der Festsetzung eines Bebauungsplans beantragt werden soll
- Berechnungen des Bruttorauminhalts
- Unterschrift
Zuständigkeit und Bearbeitungsdauer beim Bauvorbescheid
Für die Abwicklung bzw. Genehmigung einer Bauvoranfrage ist die jeweilige Baubehörde einer Gemeinde verantwortlich. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage muss man mit einem Bearbeitungszeitraum von bis zu einem Vierteljahr rechnen, während eine formlose Anfrage oft schneller beschieden wird.
Unterschiede innerhalb der Bundesländer
Nicht jedes Bundesland gibt online ausreichende Auskünfte zu Bauvoranfragen. Für spezielle Informationen, z. B. Notwendigkeit, Kosten, Gültigkeit oder einzureichende Unterlagen, wird man häufig an die zuständigen Mitarbeiter der Behördenabteilungen im Kreis, in der Stadt oder Gemeinde verwiesen.
Detaillierte Informationen zu den einzelnen Bundesländern haben wir nachfolgend in alphabetischer Reihenfolge für dich zusammengefasst.
Bauvoranfrage Baden-Württemberg
Empfehlungen zur Antragstellung eines Bauvorbescheids:
- Kauf eines Grundstücks
- Planung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens
- Anhängigkeit eines verfahrensfreien Bauprojekts
Man muss in diesen drei Fällen auf die verbindliche Rückmeldung der Baurechtsbehörde warten. Nach drei Jahren erlischt die Gültigkeit des Bauvorbescheids und die Bindung ist aufgehoben.
Bei Bauvorhaben, die der Genehmigungspflicht unterliegen, sollte der Baugenehmigungsantrag unbedingt vor Ablauf dieses Zeitraums vorgelegt werden. In besonderen Fällen kann ein Antrag auf Verlängerung gestellt werden, um die Frist erneut um drei Jahre auszuweiten.
Das Landratsamt bzw. die Stadt- oder Gemeindeverwaltung ist als untere Baurechtsbehörde zuständig.
Wichtige Unterlagen für den Bauvorantrag
- Bauvoranfrageformular (vollständig ausgefüllt)
- Baubeschreibung
- Entwurfsskizze
- Grundstückslageplan
- zusätzliche Dokumente (gemeindeabhängig)
Gebühren
Über die Höhe der Kosten können die Angestellten der zuständigen Kommunen auf Grundlage der Gebührenverordnung Auskunft geben.
Bauvorbescheid Bayern
Ein Bauvorbescheid wird nur hierfür gegeben:
- genehmigungspflichtiges Bauvorhaben
- keine Einwände gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften
Besondere Bedingungen und hilfreiche Informationen:
- postalische oder digitale Antragstellung
- Antragsausfertigung (zweifach) bei Funktion der Gemeinde als untere Bauaufsichtsbehörde
- Antragsausfertigung (dreifach) gemäß Standardformularen
- Einreichung der erforderlichen Dokumente bei der jeweiligen Gemeinde (Weiterleitung nach Entscheid an die untere Bauaufsichtsbehörde im Fall der Nichtzuständigkeit der Gemeinde)
- Zustimmung der Nachbar*innen
- Wartezeit bis zum Antragsentscheid aufgrund der Rücksprache mit allen beteiligten Behörden, der Anhörung bzgl. rechtlicher Vorschriften und der Stellungnahmen zum Genehmigungsverfahren
- Gültigkeit in der Regel über drei Jahre mit Verlängerungsoption von zwei Jahren (schriftlicher Antrag des*der Bauherr*in)
Benötigte Dokumente für die Bauvoranfrage
- Baubeschreibung
- Bauzeichnungen
- Lageplan
- Katasterauszug (aktuell)
- Berechnungsgrundlage (Maße der Baunutzung) im Fall festgesetzter Baumaße
- Angabe über verkehrsmäßige Erschließung, Energiekonzept, Wasserver- und -entsorgung bei Bauvorhaben ohne öffentliche Versorgungseinrichtungen
- Einverständnis zur Übernahme der Abstandsflächen je nach Bauprojekt
- spezielle Nachweise je nach Gemeindevorschriften
Gebühren für eine Bauvoranfrage
Je nach Aufwand werden die Kosten berechnet (40 € bis 2.500 €), wobei später bis zu 50 Prozent im Zuge der Baugenehmigung erstattet werden können.
Bauvoranfrage Berlin
Das Bundesland Berlin gibt die Möglichkeit, Bauvoranfragen zu stellen (§ 75 BauO Bln), die nach einer Frist von drei Jahren auslaufen, allerdings rechtzeitig durch einen schriftlichen Antrag um ein Jahr verlängert werden können.
Die Bauvoranfragekosten für den positiven Bescheid einer Einzelfrage betragen zwischen 200 € und 1800 € (BauGebO) und erhöhen sich bei jeder weiteren Einzelfrage um 50 € bis 920 €.
Wird eine Einzelfrage negativ beschieden, fallen Gebühren zwischen 10 Prozent und 50 Prozent der vollen Kosten an (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauGebO) an.
Bauvorbescheid Brandenburg
Bauherren erhalten mit den Bauvorbescheid verbindliche Antworten z. B. auf folgende Aspekte:
- Erschließung
- Denkmalschutz
- Baumrodungen
- Erlaubnisse zum Wasserrecht
- Grundstückszufahrten
- Bauobjektlage
- Art der baulichen Nutzung
- Maße der Baunutzung
- Abstandsflächen
- Befreiungen bzw. Ausnahmen vom Bebauungsplan
Die Bauaufsichtsbehörde offeriert einen Geltungszeitraum für eine Bauvoranfrage mit einer Dauer von sechs Jahren. Bei naturschutz- und denkmalgebundenen Fragen beträgt die Rechtsbindung allerdings nur drei Jahre.
Erforderliche Bedingungen
Antragsteller sollten wissen, dass sie für den Antrag des Bauvorbescheids in Brandenburg nur die Baudokumente vorweisen müssen, die Grundlage für die Fragenbeantwortung im Ja-/Nein-Format sind.
Gebührenübersicht (§ 75 BbgBo)
EinzelfragenKosten
| zu konkreten Bauvorhaben | 200 € bis 3000 € |
zur planungsrechtlichen Zulässigkeit eines realen Bauprojekts
|
400 € bis 15.000 € |
Bauvorbescheid Bremen
Eine schriftliche Bauvoranfrage ist vor einem Bauantrag an die jeweilige Bauordnungsbehörde möglich (§ 69 Bremische Landesbauordnung, BremLBO).
Der Beschluss bindet das anschließende Baugenehmigungsverfahren und bedingt, dass innerhalb von drei Jahren nach Beschluss der Bauvoranfrage ein entsprechender Bauantrag gestellt wird.
Antrag auf Bauvorbescheid Hamburg
Dokumente und Formulare, die benötigt werden:
- individueller Fragenkatalog
- zugehörige Bauvorlagen zur Beurteilung und Entscheidung der Fragen
- sämtliche bereits vorliegende Entscheide und Informatione
Kosten
- Minimalgebühr 63 €
- Höchstkosten 10.000 €
Bauvoranfrage Hessen
Ein Bauvorbescheid kann beantragt werden für:
- vereinfachte Bauvorhaben (§ 65 HBO)
- Vollverfahren (§ 66 HBO)
Gebrauch vom Verfahrenswahlrecht (§ 62 Abs. 3 HBO) kann gemacht werden, wenn ein Bauvorbescheid trotz Genehmigungsfreistellung erfolgen soll. In diesem Fall erklärt der Bauherr, ob man die Bauvoranfrage nach § 65 HBO oder § 66 HBO wünscht. Für ein Baugenehmigungsverfahren in der Zukunft hat diese Auswahl volle Gültigkeit.
Antragsteller
Jede Person ist berechtigt, eine Bauvoranfrage zu stellen, allerdings müssen diejenigen, die nicht zu den Grundstückseignern gehören, eine dringende Präferenz nachweisen, z. B. den Kaufwunsch des Grundstücks.
Eine Autorisierung durch die Grundstücksbesitzer ist in dieser Rechtsangelegenheit unerlässlich.
Abweichungen bzw. Befreiungen
Geht es in der Bauvoranfrage z. B. um abweichende Maße oder einen Wunsch nach bestimmten Befreiungen, die in Bezug zu Nachbargrundstücken stehen, z. B. Abstandsflächen, werden die betroffenen Anwohner hinzugezogen.
Innerhalb eines Vollverfahrens kann auch nur das Thema Nachbarschaftsschutz geklärt werden. Den Nachbarn selbst stehen keine Rechtsmittel während des Verfahrens gegen die Baugenehmigung zur Verfügung, wenn der geplante Bau dem Vorbescheid entspricht.
Erforderliche Dokumente zur Vorlage
Einfache Ausfertigung
- Bauvoranfrageformular BAB01
- Grundstücksnachweis (Auszug)
- Kopie des Vereins-/Handelsregisterauszugs
- Nachweis bzgl. möglicher Baulasten
- Handlungsvollmacht
- weitere Dokumente zur Beantwortung der individuellen Fragen
Dreifache Ausführung
- Liegenschaftsplan
- Antrag auf Abweichungen (§ 73 HBO) BAB10
- Antragsformular bzgl. Befreiung/Ausnahme (§ 31 BauGB)
- Hausgrundriss
- Rechengrundlage des Bruttorauminhalts
- Bau- und Nutzungsbeschreibung (formlos)
- sämtliche Schnitte
- komplette Ansichten
Fristen
Die Gültigkeit von drei Jahren nach Datum der Antragstellung kann durch einen weiteren Antrag um ein Jahr hinausgeschoben werden.
Bauvorbescheid Mecklenburg-Vorpommern
Die rechtliche Möglichkeit zur Antragstellung einer Bauvoranfrage wird in § 75 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) geregelt. Vor dem späteren Bauantrag können in der Bauvoranfrage unterschiedliche Fragen geklärt werden.
Dazu gehören z. B.
- bauplanungsrechtliche Zulässigkeit auf dem vorliegenden Grundstück
- Lageerlaubnis des Gebäudes auf dem Flurstück
- Umfang und Art der Baunutzung
- Abweichungen von den rechtlichen Bauvorschriften
- Befreiungsmöglichkeit von Vorgaben (städtische Bausatzung, Bebauungsplan)
Benötigte Baudokumente
In dreifacher Ausfertigung sind vorzulegen:
- Antragsformular
- Fragenkatalog
- Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (1:1000, max. 3 Monate alt)
- Lageplan (1:500) inkl. der Maße und anschaulicher Darstellungen
- Übersicht über die Abstandsmessungen zu den Grundstücken der Nachbar*innen
- Rechengrundlagen zur räumlichen Umbauung
- Bauzeichnungen, z. B. Ansichten, Grundrisse, Schnitte
Gültigkeit
Der Bauvorbescheid ist auf drei Jahre befristet, kann aber durch schriftlichen Antrag um ein Jahr verlängert werden.
Gebühren
Die Kostenpflicht für die Voranfrage ist lt. Gebührenordnung geregelt und beträgt zwischen 73 € und 3570 €.
Bauvoranfrage Nordrhein-Westfalen
Das Land NRW gibt keine konkreten Online-Auskünfte. Für detaillierte Informationen zu seinem Anliegen, z. B. einzureichende Unterlagen oder Gebühren, muss man sich direkt an die zuständigen Amtsstellen im Landkreis, in einer selbstständigen Stadt oder Gemeinde mit verbürgten Befugnissen zur Bauaufsicht wenden.
Die Möglichkeit zur Antragstellung eines Bauvorbescheids regelt die Bauordnung Nordrhein-Westfalens (§ 77 BauO NRW 2018). Gemäß entsprechender Paragraphen ist vor einem Baubeginn die Einreichung einer Bauvoranfrage zulässig, die eine Gültigkeit von drei Jahren besitzt.
Bauvorbescheid Niedersachsen
Der Online-Service in Niedersachsen verweist allein auf die Tatsache, dass man Bauvoranfragen an Städte (kreisfrei bzw. selbstständig), Gemeinden mit Bauaufsichtsbefugnis oder Landkreise einreichen kann.
Für detaillierte Informationen, bspw. zu Fristen, Kosten, Abweichungen oder Vorschriften, muss sich der Antragsteller unmittelbar an die verantwortlichen Stellen wenden.
Bauvoranfrage Rheinland-Pfalz
Die Verbands- bzw. Gemeindeverwaltung nimmt jeden Antrag auf Bauvorbescheid schriftlich entgegen. Eingereicht werden müssen alle notwendigen Unterlagen, die als Grundlage für die individuellen Fragen benötigt werden.
Fristen
Vier Jahre hat die Bauvoranfrage Gültigkeit, außer es gibt in Sonderfällen eine kürzere Befristung. Vor Ablauf der Frist kann durch einen schriftlichen Antrag die Zeit verlängert werden.
Gebühren
Die untere Bauaufsichtsbehörde erhebt für den Vorbescheid lt. Landesverordnung eine Gebühr zwischen 60 € und 3000 €, wobei die Maximalhöhe die Hälfte der festgelegten Gebühr beträgt. Eine Verlängerung der Gültigkeit einer Bauvoranfrage wird mit einer Gebühr zwischen 60 € und 1000 € belegt.
Bauvoranfrage Saarland
Im Saarland gestattet es die Rechtsgrundlage nach § 76 LBO (Landesrecht Saarland) eine Bauvoranfrage zu stellen, die vor dem eigentlichen Bauantrag erfolgen muss.
Zu den häufig gestellten Fragen der Antragsteller gehören:
- Positionierung des Gebäudes auf dem Grundstück
- Art der baulichen Nutzung
- Ausmaß der Verwendung
- Vorhandensein einer bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit auf dem Flurstück
- Abweichungsmöglichkeiten von den rechtlichen Vorschriften der Bauordnung
- Chance zur Befreiung von festgelegten Aspekten im Bebauungsplan oder einer städtebaulichen Satzung
Erforderliche Baudokumente
Dreifach eingereicht werden müssen:
- detaillierte Auflistung der Fragen
- Bauvoranfrageformular
- Berechnungen und weitere Angaben zum umbauten Raum
- Bauzeichnungen mit eindeutigen Ansichten, Schnitten und Grundrissen
- Lageplan (mind. 1:500)
- anschauliche Darstellung und Maße der existierenden und/oder geplanten Gebäude
- Abstandsmaße zu den Nachbargrundstücken
- aktueller Auszug (1:1000) der amtlichen Liegenschaftskarte (max. 3 Monate alt)
Fristen
Der Bauvorbescheid ist drei Jahre lang gültig und kann vor Ablauf der Frist um 12 Monate verlängert werden.
Bauvoranfrage Sachsen
Ein Bauvorbescheid kann in zwei Fällen gestellt werden. Das Bauvorhaben hat keine
- Verfahrensfreiheit
- Genehmigungsfreiheit
In dreifacher Ausführung müssen für die Bauaufsichtsbehörde sowohl Antrag als auch folgende Unterlagen eingereicht werden:
- Fragenkatalog (klare, detaillierte Fragestellung)
- Lageplan
- relevante Dokumente zur exakten Fragenbeantwortung
Um Informationen über die Gültigkeitsdauer zu bekommen, muss man sich an die zuständige Aufsichtsbehörde wenden.
Gebühren
Die Gebührenhöhe bezieht sich auf den erforderlichen Arbeitsumfang und wird normalerweise mit 125 € in Rechnung gestellt. Es können aber ebenso für die Bauvoranfrage anteilige Kosten berechnet werden, da verbindliche Entscheidungen über wichtige Aspekte des späteren Bauantrags erfolgen.
Bauvoranfrage Sachsen-Anhalt
Dieses Bundesland weist darauf hin, dass der Vorbescheid keiner Baugenehmigung entspricht und als Antrag nur eingereicht werden kann, wenn das Bauvorhaben weder genehmigungs- noch verfahrensfrei ist.
Zum Antrag in dreifacher Ausfertigung gehören:
- Lageplan
- spezifische Fragen zum Bauprojekt
- wichtige Unterlagen zur Entscheidungsfindung der gestellten Fragen
Der Bauvorbescheid verliert seine Gültigkeit nach drei Jahren, kann aber um ein weiteres Jahr verlängert werden.
Die Kosten betragen 75 € bis 2500 €.
Bauvoranfrage Schleswig-Holstein
Die Landesbauordnung (LBO) regelt in § 66 die Verfahrensweise eines Bauvorbescheids. Für die relevanten Fragen müssen die Anträge entweder an die kreisfreien Städte oder Kreise oder die amtsfreien Gemeinden bzw. Ämter (8. VO-LBO) gesendet werden.
Auskünfte über Gebühren und einzureichende Dokumente erteilen die zuständigen Amtsstellen.
Die Gültigkeit der Bauvoranfrage endet nach einer Frist von drei Jahren, die um ein Jahr verlängert werden kann.
Bauvorbescheid Thüringen
Das Landratsamt, große kreisangehörige oder kreisfreie Städte nehmen die Anträge zur Bauvoranfrage entgegen.
Bearbeitet und beantwortet werden alle spezifischen Fragen, z. B. zu Bebauungsplänen und -möglichkeiten, Abstandswahrung zu Nachbargrundstücken und zur allgemeinen Bebauungslage.
Dem Bauvorbescheid sind Formulare beizulegen:
- Lageplan bzw. Flurkartenauszug
- Bauvorhabenbeschreibung
- Bauzeichnungen in Bezug auf die gestellten Fragen
Fristen
Die Gültigkeitsdauer des Vorbescheids erlischt nach drei Jahren und bildet eine verbindliche Basis für die spätere Baugenehmigung. Gemäß den rechtlichen Grundlagen der Bauordnung (§ 74) kann eine schriftliche Verlängerung beantragt werden.
Gebühren
Je nach Prüfungsaufwand fallen Kosten zwischen 75 € und 5000 € an.
Nach Erhalt des Bauvorbescheids
Wurde die Bauvoranfrage positiv beschieden, steht einer Realisierbarkeit des Bauprojekts nichts im Wege und der Bauantrag kann vorbereitet werden.
Im Fall einer Ablehnung des Antrags müssen die Gründe studiert und Veränderungen an der Bauplanung vorgenommen werden, die sinnvollerweise mit dem Bauingenieur oder dem Architekten besprochen werden sollten.