Die Entscheidung für den Kauf einer eigenen Immobilie stellt eine der größten Investitionen im Leben dar. Die zentrale Frage, die viele Bauherren von Anfang an haben, ist, ob Ihr neues Zuhause ein Altbau oder ein Neubau werden soll. Beide Optionen haben viele Vor- und Nachteile.
Definition und Abgrenzung
Wann eine Immobilie als Alt- oder Neubau klassifiziert wird, ist meist nicht eindeutig definiert. Im Allgemeinen werden Häuser, die mit Materialien gebaut wurden, die heute nicht üblich sind, als bereits bestehende Häuser eingestuft.
Das Ende von Steinwänden, Holzdecken und über drei Meter hohen Räumen gilt in Deutschland gemeinhin als Wendepunkt. Seit 1949 erobern Betonwände und Isolierfenster die Baustellen. Im Mietrecht werden Immobilien, die vor 1949 gebaut wurden, als Altbau eingestuft.
Im alltäglichen Sprachgebrauch sieht die Sache jedoch etwas anders aus. Der Begriff „Neubau“ impliziert dabei, dass dort noch niemand gewohnt hat. Für eine einheitliche Definierung wird für die „Lücke“ zwischen 1949 und der jüngst fertiggestellten Immobilie häufig ein Begriff der Baubranche verwendet: Bestand oder Bestandsimmobilie.
Warum ist der Altbau so beliebt?
Eines der wichtigsten Merkmale beim Kauf einer Immobilie ist die Lage. In dieser Hinsicht ist der Altbau in der Regel eine sehr gute Wahl. Viele neu gebaute Häuser befinden sich oftmals am Stadtrand, während ältere Häuser fantastische Lagen aufzeigen. Dabei ist die Fußgängerfreundlichkeit sehr hoch, da alles direkt erreichbar ist.
Ein weiterer Vorteil ist die Immobilienfinanzierung. Es ist klar, dass der Zustand der Immobilie und die Nachfrage den Wert beeinflussen. Daher sind Preisnachlässe für Altbauten nicht unüblich. Ebenso kann die Wertentwicklung sehr gut eingeschätzt werden.
Eines der stärksten Argumente für einen Altbau sind die historischen Akzente im ganzen Haus. Das können dekorative Säulen, Stuckrosetten oder kunstvolle Deckenleisten sein. Dazu sei gesagt, dass die baulichen Besonderheiten natürlich ebenfalls im Neubau umgesetzt werden können. Der ursprüngliche Charme ist jedoch oft nur im Altbau zu finden.
Wem das Angebot überzeugt hat, der kann das Haus direkt beziehen den es entstehen meistens keine langen Wartezeiten für Um- oder Neubauten. In den meisten Fällen gibt es Förderprogramme für Hauseigentümer und günstige Kredite für eventuelle Reparaturen.
Gründe die gegen einen Altbau sprechen
Um alle Fakten zu verdeutlichen, gilt es neben allen Vorteilen ebenso die möglichen Herausforderungen genau abzuwägen. Vor hundert Jahren war es genau wie heute kaum möglich, ein Haus für immer zu bauen. Daher ist die Bausubstanz wohl die größte Schwachstelle der alten Immobilie.
Das Risiko von Bauschäden steigt stetig an. Deswegen gibt es mehr Renovierungsbedarf, vor allem wegen einer möglicherweise in die Jahre gekommenen Dach-, Heizungs- und Elektroinstallationen. Solche Fälle können eintreten, wenn die Dämmung im Altbau nicht ausreicht und die verwendeten Baustoffe nicht greifen.
Hierbei ist es allerdings wichtig stets den individuellen Zustand des Altbaus zu betrachten, denn natürlich kann es sein, dass erst vor kurzer Zeit eine Sanierung durchgeführt worden ist.
Sollte das nicht der Fall sein kann ein Sanierungsbedürftiges Haus zu höheren Betriebskosten führen. Ein Sonderfall ergibt sich, wenn das Haus unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall dürfen nur vereinzelt Änderungen vorgenommen werden.
Die Vorteile eines Neubaus
Einer der größten Vorteile, die ein Neubau automatisch mit sich bringt, ist, dass man als Käufer ein gewisses Mitspracherecht bei der Raumgestaltung, der Materialwahl zum Beispiel für den Boden oder die Sanitärausstattung hat. Bei einem Altbau ist das nur bedingt möglich, außer natürlich man plant eine größere Sanierung.
Ein Neubau hingegen kann ganz nach Ihren Wünschen gestaltet werden. Neue Häuser werden zudem sehr wirtschaftlich gebaut, was sich positiv auf die Betriebskosten auswirkt.
Das neue Haus bietet mehr Komfort für die zukünftigen Bewohner. In den meisten Fällen ist direkt eine sehr gute Sicherheitstechnik verbaut, die vor Einbruch und Diebstahl schützt. Eine Heizung mit Pellets oder eine Wärmepumpe in Kombination mit Solarenergie kann den Alltag angenehmer machen als eine ältere Gastherme. Informationen für die optimale Heizung kann ein Energieberater geben. Dieser kann direkt eine Förderung beantragen.
Ein eigenes Haus ist in den meisten Fällen die Grundlage des gesamten Lebens. Daher ist es notwendig, bei einem Neubau rechtzeitig an die Zukunft zu denken. Hierbei kann eine altersgerechte Einrichtung von Grund auf eingebaut werden.
Gerade wenn behinderte oder ältere Menschen mit im Haushalt wohnen, ist ein Neubau besser geeignet. Hier besteht die Möglichkeit, konstruktive Maßnahmen für die ganze Familie zu kombinieren.
Bauliche und logistische Herausforderungen
Die finanzielle Komponente ist bei einem neu gebauten Haus sehr wichtig. In den meisten Fällen ist der Kauf eine höhere Investition als der Altbau.
Energietechnische Vorgaben müssen eingehalten werden und erfordern hochwertige Baumaterialien. Gleichzeitig steigen die Baustoffpreise seit Jahren. Wenn einige Materialien nicht geliefert werden oder die Handwerker sehr lange warten müssen, verzögert sich der Einzugstermin.
Ebenfalls ist die Lage ist in vielen Fällen nicht optimal, da neue Stadtteile meist am Stadtrand entstehen. Die Wertsteigerung einer Immobilie ist zudem an neuen Standorten schwer prognostizierbar.
Was es allgemein zu beachten gibt
Neubauten können erhebliche Energieeinsparungen versprechen, sind aber in der Anschaffung durchschnittlich teurer als vergleichbare Bestandsanlagen. Allerdings ist es schwierig, die langfristige Wertentwicklung abzuschätzen, da Neubauten tendenziell auf kleineren Grundstücken oder an neuen Standorten errichtet werden.
Langfristig kann mit höheren Wartungs- und Betriebskosten gerechnet werden. Entscheiden sollte man sich für einen Alt- oder Neubau erst nach Abwägung der Vor- und Nachteile beider Bauweisen.
Was ist bei der zukünftigen Immobilie besonders wichtig? Für welche Bauart man sich entscheidt, hängt häufig von dem eigenen Wohn- und Komfortempfinden ab.
Die Antwort auf die Frage, ob die Vorteile von Alt- oder Neubau überwiegen, ist beinahe ausgeglichen. Um den wahren Wert der Energiesparreferenz zuermitteln, ist es wichtig, einen Experten zu Rate zu ziehen.
Unterschiede bei der Vermietung
Wenn man sich entschieden hat, in eine Immobilie zu investieren, um diese zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen, stellt sich ebenfalls die Frage nach der Bauweise. Bei der Vermietung werden die Unterschiede zwischen den Arten nämlich noch deutlicher.
Das Hauptargument für einen Neubau als Kapitalanlage ist, dass es sich um eine hochwertige Immobilie handeln kann. Daher sollte die erste größere Reparatur in der Regel nicht in den nächsten 20 Jahren erfolgen. Damit spart der Eigentümer diesbezüglich Kosten. Neubauten haben in der Regel noch weitere Vorteile gegenüber Altbauten wie zum Beispiel beim Umweltschutz oder Energieverbrauch.
Da es bei der Anmietung mittlerweile weitere Kennzeichen gibt, wie zum Beispiel einen Energieausweis, ist man als neuer Bauherr so auf der sicheren Seite, dass später keine großen Änderungen vorgenommen werden müssen, die derzeit sehr teuer sind.
All diese Aspekte führen dazu, dass Mieter in der Regel mehr an neuen Wohnungen interessiert, sind als an älteren, sodass der durchschnittliche Vermieter weniger Probleme hat, Mietinteressenten zu finden.
Ein Neubau zieht aber natürlich höhere Anschaffungskosten nach sich. Diesen Kaufpreis kann der Eigentümer fast ausschließlich durch Zahlung der Kaltmiete wieder ausgleichen. Ein weiterer zu berücksichtigender Unterschied zwischen Neu- und Altbauten sind die Mieter. Während beim Altbau bereits eine Mieterstruktur besteht, muss man beim Neubau erst neue Mieter suchen.
Wie man an den verschiedenen Punkten erkennen kann, lässt sich die Frage danach, ob ein Neubau oder ein Altbau besser als Kapitalanlage geeignet ist nicht pauschal beantworten, sondern man muss als neuer Eigentümer hier stets im Einzelfall die Vor- und Nachteile beurteilen und abwägen.
Zusammengefasst: Es kommt darauf an
Handelt es sich bei dem Immobilienkauf um eine Anlegerwohnung zur Vermietung, ist man mit einer Neubauwohnung im Regelfall finanziell besser aufgestellt. Einerseits werden durch bessere Ausstattung höhere Mieteinnahmen erzielt, andererseits ist in den ersten Jahren mit geringeren laufenden Kosten zu rechnen.
Wer die Immobilie lange privat nutzen möchte und dabei auf den besonderen Wohnstil im Altbau oder der guten Lage nicht verzichten möchte, kann einen generalsanierten Altbau kaufen.
Entscheidend sind immer die persönlichen Vorlieben und der Verwendungszweck. In jedem Fall sollte die Entscheidung sorgfältig getroffen werden.
Die genannten Vor- und Nachteile bei der Entscheidung zwischen Alt- und Neubau bringen es meiner Meinung nach auf den Punkt. Um eine Aufgabe in meiner bald anstehenden Rente zu haben, denke ich derzeit auch über eine Altbausanierung nach. Genau wie im Artikel beschrieben, hat ein Altbau für mein Empfinden einfach viel mehr Charme als jeder Neubau es jemals haben könnte.